Av.Ali Mert KARAKILÇIK
Yargıtay uygulaması ve doktrinde ifade edildiği üzere satış ilanında belirtilmesi gereken hususlar yasada açık bir şekilde sayılmış olup imar durumu bunlar arasında belirtilmemiştir. Yargıtay konuya ilişkin birçok kararında açık artırma şartnamesinde taşınmazın imar durumu ile ilgili olarak bilgilerin dosyada mevcut olduğunun belirtildiği hallerde ihaleye gireceklerin imar durumu ile ilgili bilgileri dosyaya bakmak suretiyle daha açık edinebilecekleri öngörüldüğünden burada yasaya uymayan bir yön bulunmadığını ifade etmiştir. Uygulayıcılar tarafından da şartnamede gösterilmeyen imar durumunun, taşınmazın kıymeti ve önemli nitelikleri üzerinde etkili olmadığı hallerde imar durumunun şartnamede gösterilmemiş olmasının ihalenin bozulmasına neden olmayacağı ifade edilmiştir. Nitekim satışa çıkarılan taşınmazın imar durumunun ilanda gösterilmemesi arttırmaya ilgiyi azaltmamışsa örneğin, satılan tarlanın imar planında hastane yeri olduğu ilanda ayrıca belirtilmemişse, yapılan ihalenin bozulmasını ancak alıcı isteyebilir. Alacaklı ya da borçlunun bu sebebe dayanarak ihalenin feshini talep etmesinde hukuki yarar yoktur. Ancak mahcuzun imar durumunun satış ilanında belirtilmemiş olmasının satışı olumsuz yönde etkileyip etkilemediği her somut olayın özelliğine göre ayrıca belirlenmelidir. Yargıtay’ın konuya ilişkin kararları şu şekildedir;
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 13.07.2006 Tarih ve 13253/15453 Sayılı Kararında;
“… Açık artırma şartnamesinde ise taşınmazın imar durumu ile ilgili olarak bilgilerin dosyada mevcut olduğunun belirtildiği dolayısıyla ihaleye gireceklerin imar durumu ile ilgili bilgileri dosyaya bakmak suretiyle daha açık edinebilecekleri öngörüldüğünden burada da yasaya uymayan bir yön yoktur. Bu durumda, Mahkemece, ihalenin feshine ilişkin şikayet sebepleri yerinde olmadığından reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir. Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK.366.ve HUMK.428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA….”
Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 21.10.2004 Tarihli 2004/17776 E. 2004/22451 K.sayılı kararında;
“Özet: Son imar durumunun sorulmamış olması başlı başına ihalenin feshi nedeni değildir. Eldeki davada kat mülkiyetine çevrilmiş daire kat irtifakı ile satışa çıkarılmıştır. Dosya kapsamından tapu kaydındaki değişiklikten satışın olumsuz etkilenmediği anlaşılmaktadır. Ayrıca zarar unsuru da gerçekleşmediğinden ihalenin feshi talebinin reddi gerekir. Son imar durumunun sorulmamış olması başlı başına ihalenin feshi nedeni sayılamaz. Ancak somut olayda gözlendiği gibi kat mülkiyetine çevrilmiş bir dairenin kat irtifakı ile satışa çıkarılması rağbeti azaltacak bir unsur ise de, dairemizin süregelen içtihatlarında da benimsediği üzere ihalenin feshi davasının ön koşulu zarar unsurunun meydana gelmiş olmasıdır. 150.000,00 TL muhammen bedelli taşınmaz 1. ihalede 141.020,00 TL’ye alacaklıya ihale olunmuş, ihale alacaklıdan başka K.isimli şahıs da iştirak ederek 12 KEZ PEY SÜRMÜŞTÜR. Hal böyle olunca mahcuzun tapu kaydındaki anılan değişikliğin satışın olumsuz yönde etkilendiğinden bahsedilemeyeceğinden ayrıca zarar unsurunun gerçekleşmediği dikkate alınarak 8 nolu dairenin ihalenin feshine ilişkin istemin reddine karar vermek yerine kabulü isabetsiz olduğundan mahkeme kararının bozulması gerekdiğinden onandığı anlaşılmakla alacaklı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir…” (Enver KARMIŞ, İpotek Rehin ve Paraya Çevrilmesi, Syf.1264, 1. Baskı, Seçkin Yayınevi, 2015, ANKARA)
…Ayrıca, şartnamede gösterilmeyen imar durumu, taşınmazın kıymeti ve önemli nitelikleri üzerinde etkili olmuyorsa imar durumunun şartnamede gösterilmemiş olması, ihalenin bozulmasına neden olmaz. (E. Öğr. Görv. Av. Talih Uyar, Syf 624, İcra İflas Hukukuna İlişkin Hukuki Mütalaalar, 2. Baskı, Bilge Yayınevi, 2017, ANKARA)
…Keza satışa çıkarılan taşınmazın imar durumunun ilanda gösterilmemesi arttırmaya ilgiyi azaltmamışsa örneğin, satılan tarlanın imar planında hastane yeri olduğu ilanda ayrıca belirtilmemişse, yapılan ihalenin bozulmasını ancak alıcı isteyebilir. Alacaklı ya da borçlunun bunu istemekte yararı yoktur. (E. Öğr. Görv. Av. Talih Uyar, Syf 624, İcra İflas Hukukuna İlişkin Hukuki Mütalaalar, 2. Baskı, Bilge Yayınevi, 2017, ANKARA).
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 10.11.2014 Tarih ve 27879 E. 26685 K. Sayılı Kararında;
“…Şikayetçi 3. kişi icra mahkemesine başvurusunda, satış ilânında imar durumunun bulunmadığını, taşınmazın oturma raporunun olup olmadığının belirtilmediğini ve taşınmazın net kullanım alanının tespit edilmediğini ileri sürerek ihalenin feshi talebinde bulunmuş, mahkemece istemin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmiştir. Somut olayda ise, ihaleye konu taşınmaz mesken niteliğinde bağımsız bölüm olup, kıymet takdirinde belirtilen taşınmaza ilişkin olan özellikler satış ilanında gösterilmiştir. İİK’nın 126/3. maddesinde, imar durumunun satış ilânında belirtileceğine ilişkin yasal zorunluluk bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmazın mesken vasıflı bağımsız bölüm olduğu satış ilânında açıkça belirtilmiştir. Bu durumda satış ilânının İİK’nın 126. maddesine uygun olduğu anlaşılmaktadır. …O halde mahkemece ihalenin feshi isteminin reddi gerekirken yazılı gerekçe ile ihalenin feshine karar verilmesi isabetsizdir.”
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 19.10.2004 Tarih E. 16986 K. 22236 Sayılı Kararında;
“…17 milyar değerindeki taşınmaz, birinci ihalede 20.001.000.000 TL’ye ihale edilmekle, bu ihalede zarar unsuru oluşmamıştır. Ayrıca, ihalesi yapılan mahcuz dükkan olup, imar durumunda ne tür bir değişiklik yapıldığı belirlenmeksizin, icra mahkemesince son imar durumu sorulmadığından ve bu husus şartnamede belirtilmediğinden bahisle ihalenin feshine karar verilmesi doğru olmadığı gibi, …”