Av.Ali Mert KARAKILÇIK
FESHİN HUKUKİ SONUÇLARI
İnşaat sözleşmelerinin feshinin geriye ya da ileriye etkili sonuç doğurması hususundaki kararları Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 24.1.1984 tarihli 1983/3 – 1984/1 sayılı kararı ile netlik kazanmıştır.
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİNİN KURAL OLARAK GERİYE
ETKİLİ SONUÇ DOĞURMASI
Kural olarak inşaat sözleşmelerinin iş sahibi tarafından feshi, geriye etkili sonuç doğurur. Bu ihtimalde müteahhit, fesih tarihine kadar yapılan iş bedelinin iş sahibinden TBK’nın 77’nci maddesi kapsamında talep edebilir. Bu bedel, müteahhidin kullandığı malzeme bedeli ile arsa sahibinin arsası üzerine yapılan inşaatın bedelinden ibarettir. Sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kalkmasından ötürü yüklenici, arsa sahibinden sözleşmede kararlaştırılan arsa payının kendi adına tescili talebinde bulunamaz. Şayet sözleşmenin imzası ile birlikte avans olarak müteahhide devredilmiş bir arsa payı var ise bu payın da arsa sahibine iadesi gerekir. Avans olarak verilen taşınmazın müteahhit tarafından üçüncü kişilere devri halinde, devralan kişiler inşaatın kat karşılığı yapılmasını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa arsa sahibine karşı iyi niyet iddiasında bulunamayacaklarından arsa sahibine taşınmazı iade etmek zorundadırlar. Aynı şekilde avans olarak verilen arsa payı üzerine müteahhidin alacaklıları tarafından haciz ya da ipotek konulmuş ise de taşınmazdan bu yükümlülüklerin kaldırılarak arsa sahibine yükümsüz olarak iadesi gerekir.
Sözleşmenin geriye etkili feshi, sözleşmenin hiç yapılmamış sayılması anlamına gelmez. Sözleşmenin adil ve hakkaniyete uygun bir tasfiye ilişkisine girmesi anlamına gelir[1]. Sözleşmeden dönme bozucu yenilik doğuran bir hak olup dönme iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla netice doğurur ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraf iradelerinin örtüşmemesi halinde dönmeye ilişkin mahkeme kararı ile birlikte dönme hüküm ve sonuç doğurur[2]. Sözleşmeden dönmekte haklı olan iş sahibi, yükleniciden menfi zararlarını ve seçimlik cezayı talep edebilir.
Yargıtay’ın inşaatın %60 oranından tamamlanmasından ötürü feshin geriye etkili sonuç doğuracağına dair eski tarihli kararları da mevcuttur[3]. Benzer nitelikteki kararlarında sözleşmeden dönülmesi halinde sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde müspet zararın istenemeyeceği, bu olasılıkta yalnızca menfi zarar istenebileceği ifade edilmiştir[4].
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İLERİYE ETKİLİ SONUÇ DOĞURMASI
İnşaat sözleşmelerinin inşaatın ulaştığı seviyeye göre TMK.m.2 hükmü gereği ileriye etkili de sonuç doğurabileceğine dair Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 24.1.1984 tarihli 1983/3 – 1984/1 sayılı kararında şu açıklamalara yer verilmiştir; “İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanununun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına, birinci ve ikinci toplantılarda 2/3 çoğunluk sağlanamadığından, 25.1.1984 günlü üçüncü toplantıda çoğunlukla karar verildi.”
Karar içeriğinde belirtilen olayın nitelik ve özelliğinin haklı göstermesi şartı kriterleri şu şekildedir; – İşin müteahhit tarafından kararlaştırılan sürede tamamlanamamış olması, – Müteahhidin ihtarla ya da derhal fesih kapsamında temerrüde düşmüş olması, – Müteahhit hakkında TBK.m.125 kapsamında iş sahibi tarafından fesih hakkının kullanılmış olması, – Akdin fesih tarihinde inşaatın tamamlanan kısmının iyi niyet kuralları gereği sözleşmenin ileriye etkili feshini gerektirmesi. Bu dört unsurun varlığı halinde yukarıda belirtilen içtihadı birleştirme kararı kapsamında inşaat sözleşmesi ileriye etkili biçimde feshedilebilir. Şartların sağlanması halinde iş sahibi adına bir bedel karşılığı yapılan inşaatlarda fesih anına kadar yapılan işin bedeli müteahhide ödenir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise ileriye etkili fesih halinde fesih anına kadar yapılan işe oranlanarak müteahhide taşınmaz payı şeklinde iş bedeline mahsuben ödeme yapılır. Ancak müteahhide bu şekilde bir ödeme yapılabilmesi için inşaatın taraflarca kararlaştırılan plan, proje ve ruhsata uygun şekilde yapılmış olması gerekir. Zira kaçak yapı niteliğinde sayılan inşaatlara dayanılarak müteahhit tarafından iş sahibinden arsa payı ya da iş bedeli talebinde bulunulamaz.
Yargıtay uygulamasında müteahhit tarafından fesih anına kadar yapılmış inşaatın %90’ı aşması halinde fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve fesih anına kadar yapılmış inşaatın iş bedeli sözleşme fiyatlarında göre iş sahibinden talep edilebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de aynı oranda tamamlanan inşaat var ise müteahhit yaptığı işin karşılığını sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranına göre arsa payı ve inşaat olarak alabilir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 24.1.1984 tarihli 1983/3 – 1984/1 sayılı kararında kendi kusuru nedeniyle temerrüde düşen müteahhidin sözleşmesinin iş sahibi tarafından haklı nedenle feshedilmesi halinde iyi niyet kuralı müteahhit yararına kullanılmakta ve müteahhidin fesih anına kadar yaptığı inşaatın tamamlanma %90’ı geçtiği takdirde müteahhide talep hakkı tanımaktadır.
Özetle yüklenicinin teslim borcu nedeniyle temerrüde düşmesi halinde inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshedilebilmesi için; inşaatın tamamlanma oranı %90’ın üzerinde olmalı[5] ve yapılan kısım imara uygun ve iş sahibi tarafından kullanılabilir nitelikte olmalı, iş sahibinin inşaatı mevcut haliyle kabul etmemesi objektif iyi niyet kurallarına aykırı olmalı, yüklenicinin temerrüde düşmesinde iş sahibinin kusuru olmamalı, iş sahibinin sözleşmeden dönmesi yüklenicinin aşırı zararına olmalıdır. İnşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinde, sözleşmede ortadan kalkmakla birlikte yüklenici kısmi ifasının bedelini iş sahiplerinden talep edebilmektedir[6]. Ayrıca sözleşmenin ileriye etkili feshi halinde ifaya ekli ceza şart da talep edilebilir[7]. İfaya ekli ceza, teslimde gecikme durumunda ödenmesi kararlaştırılan ceza ise, bu ceza teslim borcunda direnimin gerçekleştiği anda istenebilir. Ancak iş sahibi sözleşmeyi geriye etkili sonuç doğuracak şekilde bozmuşsa ifaya ekli ceza ya da gecikme cezası talep edilemez[8]. Sözleşmenin ileriye etkili feshinde sözleşmede aksine hüküm yok ise seçimlik cezai şart talep edilemez. Zira ileriye etkili fesih bir anlamda sözleşmenin yerine getirilmesi anlamına geldiğinden alacaklının sözleşmenin yerine getirilmesini istemek dışında başka bir talebi olamaz. Nitekim tasfiye 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı İBK uygulanarak hakim tarafından yapılır[9].
SÖZLEŞME İLE FESHE İLİŞKİN FARKLI HÜKÜMLERİN KARARLAŞTIRILMASI
Eser sözleşmesi niteliği taşıyan inşaat sözleşmelerinde taraflarca feshe ilişkin her türlü anlaşma şartına yer verilebilir. Ancak bu düzenlemeler emredici hukuk kurallarına ve kamu düzenine aykırı biçimde imar mevzuatına ya da inşaat ruhsatına ilişkin düzenlemelere aykırı hükümler içeremez. Bu tür sözleşme hükümleri içeren sözleşmeye dayanılarak iş sahibi tarafından müteahhit imar planı ya da ruhsata aykırı inşaat yapmaya zorlanamaz. Fakat akdin kural olarak geriye etkili olacağına dair düzenleme emredici nitelik taşımadığından taraflarca fesih tarihinde inşaat hangi aşamada olursa olsun sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağı kararlaştırılabilir. Bu hususta Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2.5.2006 tarihli 1567/5220 sayılı kararında sözleşmenin ileriye etkili fesih koşulları bulunmasa dahi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili sonuçlar meydana getirecek şekilde feshedilebileceğine karar vermiştir[10].
Aynı şekilde sözleşmede feshin hukuki sonuçlarına ilişkin bir hüküm bulunmasa dahi iş sahibi tarafından açılacak davada davalı arsa sahibi borcunun tapu devredilmesi suretiyle ifasını kabul ettiği takdirde müteahhit yapılan imalât için bedel değil, sözleşmedeki paylaşım oranında kendilerine isabet edecek bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının kendi adına tescilini talep edebilir[11]. Ancak fesih tarihinde müteahhidin yaptığı iş oranı hesaplanırken ayıplı imalat hesaplanarak tamamlanma oranından düşülmelidir.
TARAFLARCA İŞİN TASFİYESİ
İnşaat sözleşmeleri tarafların ortak rızası ile de tasfiye edilebilir. Bu ihtimalde sözleşme kural olarak ileriye etkili şekilde feshedilmiş sayılır. Tasfiye halinde yapılan iş bedeli sözleşme fiyatlarına göre müteahhide ödenirken, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tamamlanan işin oranına göre müteahhide isabet eden kısım müteahhit adına tescil edilir. Tasfiye anlaşmasında taraflarca açıkça kararlaştırılmadığı takdirde sözleşmede yazılı tazminat ve cezai şarta ilişkin hükümler artık uygulanamaz.
İnşaat sözleşmelerinde dönme cezasına yer verilerek taraflara sözleşmeden dönme hakkının tanındığı durumlarda da bu hakkı kullanan tarafça sözleşme tasfiye edilmiş sayılır. Bu hakkında taraflardan hangisince kullanıldığı önem arz etmeksizin sözleşmeden dönme tarihine kadar yapılan iş bedeli müteahhide ödenir. Bu bedel dışında sözleşmeden dönen taraftan zarar talebinde bulunulamaz.
Tüm bu hususlarla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatı reddedilemeyecek oranda tamamlayan müteahhit hakkında arsa sahibi herhangi bir nedenle sözleşmenin feshini isteyemez. Nitekim bu ihtimalde fesih talebi objektif iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz.
Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin bir davada inşaatın tamamlanma oranının tespiti amacıyla ilgili belediyeden dava konusu inşaatla ilgili işlem dosyasının getirtilerek inşaatın yasal olup olmadığının ve tamamlanma oranının uzman bir bilirkişi heyeti ile belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir[12].
Yargıtay bir başka kararında inşaat sözleşmesi türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyorsa hakimin kararına ihtiyacı olduğunu, bu tür sözleşmelerden dönülebilmesi için tarafların dönme iradelerinin birleşmesi veya fesih davası üzerine mahkemece sözleşmeden dönmeye hükmedilmesi gerektiğine karar verilmiştir[13].
SONUÇ
Eser sözleşmeleri sadece belli bir eserin teslimi değil aynı zamanda o eserin icrasının da borçlanıldığı sözleşmelerdir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinin feshine TBK’nın eser sözleşmesinin feshine ve genel hükümler kapsamında sözleşmenin sonlandırılmasına ilişkin hükümlerinin uygulanabileceği kuşkusuzdur. İnşaat sözleşmelerinin sona erme nedenlerinin başlıcaları temerrüt nedeniyle fesih, bedel nedeniyle fesih, ifadaki imkansızlık nedeniyle fesih, müteahhidin şahsından doğan imkansızlık üzerine sözleşmenin sona ermesi, iş sahibi nezdinde ortaya çıkan bir olay nedeniyle işin yapılmasının imkansızlığı üzerine sözleşmenin sona ermesi ve iş sahibi tarafından müteahhide verilecek tam tazminat karşılığında sözleşmenin sebep gösterilmeden sona erdirilmesi olarak gösterilebilir. Bu nedenlerden uygulamada en sık karşılaşılanı müteahhidin temerrüdünden kaynaklanan fesih nedenidir. Bu ihtimalde TBK’nın 117’nci maddesi kapsamında müteahhide verilen süreye uyulmaması ya da sözleşmede kesin vade bulunması halinde süre verilmesine gerek olmaması durumu temerrüt için yeterli görülmekte ve inşaatın fesih tarihi itibariyle tamamlanma seviyesine göre sözleşme geriye ya da ileriye etkili olacak şekilde sona erdirilmektedir. Fesih aşamasında taraf iradesi açık bir fesih beyanıyla yansıtılabileceği gibi fesih iradesi taşıyan bir eylemle de yöneltilebilmektedir. İnşaat sözleşmelerinin iş sahibi tarafından feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Bu ihtimalde müteahhit, fesih tarihine kadar yapılan iş bedelinin iş sahibinden TBK’nın 77’nci maddesi kapsamında talep edebilir. Bu bedel, müteahhidin kullandığı malzeme bedeli ile arsa sahibinin arsası üzerine yapılan inşaatın bedelinden ibarettir. Sözleşmenin geriye etkili feshi, sözleşmenin hiç yapılmamış sayılması anlamına gelmez. Sözleşmenin adil ve hakkaniyete uygun bir tasfiye ilişkisine girmesi anlamına gelir. Ancak Yargıtay uygulamasında müteahhit tarafından fesih anına kadar yapılmış inşaatın %90’ı aşması halinde fesih ileriye etkili sonuç doğuracağı ve fesih anına kadar yapılmış inşaatın iş bedeli sözleşme fiyatlarında göre iş sahibinden talep edilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca sözleşmenin feshine neden olan tarafın kusur durumuna ve fesih sebebine göre zarara uğrayan tarafın menfi ya da müspet zarar talebi gündeme gelmektedir.
KAYNAKÇA
KOSTAKOĞLU, Cengiz: İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Beta Yayıncılık, 9. Baskı, İstanbul 2015.
YAVUZ, Nihat: Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Adalet Yayınevi, 2. Baskı, Ankara 2015.
COŞKUN, Mahmut: İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar, Seçkin Yayınevi, Ankara 2017.
YAVUZ, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi, 10.Baskı, İstanbul 2014.
EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, 4.Baskı, Ankara 2017.
EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yetkin Yayınevi, 14.Baskı, ANKARA 2012.
KILIÇOĞLU, Ahmet: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16.Baskı, ANKARA 2012.
[1] COŞKUN, s.254.
[2] COŞKUN, s.254.
[3] Y.15.HD. 24.3.2003. T., 4015/1657; “…Somut olayda inşaat %60 oranında tamamlandığından, fesih geriye etkili sonuç doğurur. Tasfiye sonucu tarafların birbirlerinden isteyebileceği malvarlığına kattıkları değerlerin geri verilmesidir. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; yükleniciye geçirilen tapuların geri verilmesi gerekir; yüklenici bunların bir bölümünü üçüncü kişilere devretmişse bunların davaya katılmaları ve deliller toplandıktan sonra, olanaklı ise tapu kayıtlarını iş sahibi adına tescil etmek, iş sahibinin yükleniciden satın aldığı bağımsız bölüm varsa bunun bedelini yüklenici alacağından mahsup ederek, inşaat bedelinin arsa sahibinden alınmasına karar vermek gerekir.” (COŞKUN, s.261).
[4] Y. 23.H.D. T. 5.5.2015 E. 2014/9902 K. 2015/3339; “…sözleşmenin sona ermesi (dönme) halinde sözleşmede aksine bir hüküm bulunmaması halinde olumlu zararın istenmesi mümkün değildir. Bu durumda ancak menfi zarar istenebilir ise de, bunu talep eden tarafın fesihte kusursuz olması gerekir. Oysa az yukarda izah edildiği üzere arsa sahiplerinin de fesihte kusurlu oldukları anlaşıldığından yıkılan eski bina sebebiyle talepte bulunabilmeleri de mümkün değildir. Ne var ki, menfi zarar kapsamında bedelinin tahsili istenen yıkılan eski binaya dair olarak aleyhine mahkemece hüküm kurulan davalı yüklenici vekilince bu bedelin hükmedilmemesine değil sadece bedelin hesaplanış tarzına yönelik temyiz itirazları ileri sürülmüş bulunmaktadır. Bu açıdan yapılan incelemede ise, sadece yıkılan eski bina bedelinin dava tarihindeki mahalli piyasa fiyatlarıyla yıpranmışlık özelliği de dikkate alınarak (arsa bedeli dahil edilmeden) hesaplanarak davacı arsa sahiplerinin paylarına düşen miktar kadar belirlenip, ona göre tahsil kararı verilmesi gerekirken, yıpranma payı gözetilmeden ve arsa payı ile birlikte hesap yapan bilirkişi raporuna itibar edilip davacı payları da gözetilmeksizin ve kabule göre de, hesaplanan tüm bedele ıslah gözetilmeksizin dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi usule aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
[5] Y.15.HD., 1.2.2006 T., 6210/397; “Davalı yüklenicinin eksik bıraktığı ve böylece sözleşme ile üstlendiği edimini yerine getirmediği, bilirkişi raporunda inşaatın %74 oranında tamamlandığı, kolonların, donatı ve kirişlerin eksik imal edildiği, çatının yapılmadığı, projeye aykırılıkların bulunduğu, yapı kullanma izninin alınmadığı, alınabilmesi için yapı denetim raporuna gerek olduğu saptandığına göre, 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı İBK uygulanarak sözleşmenin ileriye etkili bozulması yanlıştır.”
[6] Y.15.HD., 7.4.2004. T., 4795/1968; “Buna göre sözleşme ortadan kalkmakla birlikte yüklenici kısmi ifasının bedelini iş sahiplerinden, iş sahibi de yüklenicinin kusuruna bağlı tüm zararlarını yükleniciden talep edebilecek ve böylece tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulmuş olacaktır.”
[7] COŞKUN, s.267.
[8] COŞKUN, s.268.
[9] COŞKUN, s.268.
[10] Y.14.HD. 2.5.2006 T. 1567/5220; “…Yaptırılan tesbit sonucu düzenlenen rapora göre dört ayrı bloktan ibaret inşaatın sözleşmede öngörülen teslim süresinin geçmesine rağmen ancak ®42.53 fiziki seviyeye getirildiği davalı arsa sahiplerinin fesih ihtarından sonra arsa sahipleriyle yüklenicinin bir araya gelerek 17.5.2004 tarihinde eser sözleşmesini feshettiği, aynı tarihte yapılan tasfiye protokolünde ise feshedilen sözleşmenin esasen ilk sözleşmeyle arsa sahiplerine bırakılması kararlaştırılan ( A ) blok ile 22 parseldeki ( B ) blokun mevcut haliyle arsa sahiplerine terki yine 22 parseldeki ( C ) ve ( D ) blokların yükleniciye bırakılması koşuluyla tasfiyesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Dosya kapsamından tasfiye sözleşmesiyle yüklenicinin arsa sahiplerine ödeme taahhüdünde bulunduğu 60.000.000.000 TL nakdin tahsili için arsa sahiplerinin yüklenici aleyhine dava açtığı görülmüştür. Davalılar arasındaki 17.5.2004 tarihli sözleşmede kararlaştırılan tasfiye ile 28.7.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ileriye etkili sonuçlar meydana getirecek şekilde feshedilmiştir. Birleştirilen davanın davacıları tarafından dava konusu yapılan ( D ) bloktaki bağımsız bölümler ileriye etkili fesih sonucu davalı yükleniciye bırakılması kararlaştırılan blokta bulunduğundan, bilirkişi tarafından hesaplanan arsa paylarının bu davacılar adına tescilinde 17.5.2004 günlü tasfiye protokolüne aykırılık yoktur.” (Kazancı İçtihat Programı).