KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE UNSURLARI

Avukat Ali Mert Karakılçık

Doktrinde ifade edildiği üzere kira sözleşmesi, kullandırma ve yararlandırma borcu doğuran sözleşmelerden olup kira sözleşmesiyle kiraya verene, kiralananı kiracıya kullandırma ve yararlandırma yükümlülüğü yüklenirken, kiracıya da bunun karşılığında kira bedeli ödeme yükümlülüğü yüklenmektedir (Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 1.Baskı, Ankara 2014, s.332). Bu açıdan kira sözleşmesi; rızai, karşılıklı ve tam iki tarafa borç yükleyen ivazlı ve sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir (Prof.Dr.Fahrettin ARAL – Prof.Dr.Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 10.Baskı, Ankara 2012, s.230).

Bu çerçevede kira sözleşmesi, tarafların anlaşması, kira konusu şey ve kira bedeli olmak üzere üç unsurdan oluşur (Prof.Dr.Aydın  ZEVKLİLER, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 10.Bası, Ankara 2008, s.167). Buna göre ilk olarak kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, tarafların bir şeyin kullanımının devri ve bunun karşılığında da kira bedeli ödenmesi hususunda anlaşmaları gerekir (TBK.m.1) (Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 344 ; Prof.Dr.Aydın  ZEVKLİLER, Borçlar Hukuku  Özel Borç İlişkileri, s.167). Tarafların iradelerinin uyuşması ise herhangi bir şekle tabi değildir (Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 11.Baskı, İstanbul 2012, s.182 ; Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, 1.Baskı, İstanbul 2013, s.97). Nitekim kira sözleşmesinin geçerliliği, kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamaktadır (Doç.Dr.Adnan TUĞ, Türk Özel Hukukunda Şekil, 2.Baskı, Konya 1994, s.9-10). Tarafların kira süresi hususunda mutlaka anlaşmaya varmaları da gerekmez. Sözleşmede bir sürenin belirlenmemesi sözleşmenin geçerli olarak kurulmasına engel teşkil etmeyip sadece belirsiz süreli olması sonucunu doğurur (Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, s.97).

Kira sözleşmesinin bir diğer unsuru ise, kira konusu şeyin kullanımının devridir (Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.338 ; Aynı yönde Prof.Dr.Aydın  ZEVKLİLER, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.170 ; Prof.Dr.Fahrettin ARAL – Prof.Dr.Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.231). Genel hükümlere tabi kira sözleşmesinin konusunu cismani varlığı olan menkul ile gayrimenkul her şey oluşturabilir (Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt-1, s.233 ; Aynı yönde Prof.Dr.Erzan  ERZURUMLUOĞLU, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), s.90 ; Prof.Dr.Aydın  ZEVKLİLER, Borçlar Hukuku  Özel Borç İlişkileri, s.170).

Son unsur olaraksa, ivazlı bir sözleşme olan kira sözleşmesinde kiracı tarafından kiraya verene kira bedeli ödenmesi gerekir (Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.343 ;  Aynı yönde Prof.Dr.Fahrettin ARAL – Prof.Dr.Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.232, Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), s.184 ; Prof.Dr.Aydın  ZEVKLİLER, Borçlar Hukuku  Özel Borç İlişkileri, s.170 ; Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, s.93). Bu noktada belirtmek gerekir kira bedelinin belirlenmiş olması şart değildir (Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt-1, s.234). Kira bedelinin belirlenmiş veya objektif yahut da TMK.m.2 gereği sübjektif olarak belirlenebilir olması yeterlidir (Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.344 ; Aynı yönde Prof.Dr.Fahrettin ARAL – Prof.Dr.Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.233 ; Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, s.96). Nitekim kira bedelinin tespitinde sözleşme özgürlüğü ilkesi geçerli olup, TBK.m.26 ve 27 hükmüne uygun olarak taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler (Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), s.185).

İrdelenmesi gereken bir diğer nokta ise kira sözleşmesinin şekli unsurudur. Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere kira sözleşmesinin kurulması, herhangi bir şekil şartına bağlanmadığı için bu sözleşmeler açık yahut zımni bir irade beyanıyla kurulabilir (Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.345 ; Aynı yönde Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt-1, s.236 ;  Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), s.182 ; Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, s.97 ; Prof.Dr.Erzan  ERZURUMLUOĞLU, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), s.91 ; Y.6.HD. T. 03.07.2012  2012/6904E., 2012/10030 K.). Ve hatta kira sözleşmesinin iradeyi gösteren fiil ve davranışlarla kurulması da mümkündür (Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.346 ; Aynı yönde Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, s.97 ; Prof.Dr.Erzan  ERZURUMLUOĞLU, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), s.91). Bu nedenle sözleşmenin sözlü yahut yazılı şekilde kurulması kural olarak bir geçerlilik şartı değildir.

İzaha muhtaç bir diğer husus ise kira sözleşmesinin süresidir. Kira sözleşmesinde kiralanan şeyin kullanımı kural olarak belirli bir süre için kiracıya devredilmekle birlikte bu sürenin kesin olarak belirlenmesini zorunlu kılmaz (Prof.Dr.Fahrettin ARAL – Prof.Dr.Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.238 ; Aynı yönde Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), s.187 ; Prof.Dr.Erzan  ERZURUMLUOĞLU, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), s.92). Zira genel hükümlere tabi kiralarda kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli kira olmak üzere ikiye ayrılır. Belirli süreli kira, kira süresinin tarih veya süre olarak ne zaman sona ereceğinin kararlaştırılmış olduğu sözleşmelerdir (Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), s.188 ; Aynı yönde Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, s.104). Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise, TBK m. 300/II gereği belirli süreli kira sözleşmelerinin dışında kalan tüm sözleşmelerdir (Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt-1, s.237). Bu kapsamda taraflar süre konusunda bir belirleme yapmamışlarsa yahut açıkça sözleşmenin süresinin belirsiz olduğunu kararlaştırmışlarsa belirsiz süreli kira sözleşmesinin varlığı kabul edilir (Prof.Dr.Fahrettin ARAL – Prof.Dr.Hasan AYRANCI, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.240 ; Aynı yönde Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), s.188 ; Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt-1, s.237). Sözleşmenin süreli olup olmadığı konusunda şüpheye düşüldüğü takdirde ise sözleşmenin yine belirsiz süreli olduğu kabul edilir (Yargıtay 3.Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, Kira Hukuku, Kira Sözleşmesinin Feshi (Tahliye), Kira Bedelinin Belirlenmesi (Tespiti) Kira Alacağı Tazminat Davaları, 5.Baskı, Ankara 2017, s.32).

SONUÇ OLARAK; kira sözleşmesi, tarafların anlaşması, kira konusu şey ve kira bedeli olmak üzere üç unsurdan oluşur. Buna göre ilk olarak kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, tarafların bir şeyin kullanımının devri ve bunun karşılığında da kira bedeli ödenmesi hususunda anlaşmaları gerekir. Tarafların iradelerinin uyuşması ise herhangi bir şekle tabi değildir. Nitekim kira sözleşmesinin geçerliliği, kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamaktadır. Tarafların kira süresi hususunda mutlaka anlaşmaya varmaları da gerekmez. Sözleşmede bir sürenin belirlenmemesi sözleşmenin geçerli olarak kurulmasına engel teşkil etmeyip sadece belirsiz süreli olması sonucunu doğurur.