Av.Ali Mert KARAKILÇIK
Takip talebini alan icra dairesi borçluya bir ödeme emri gönderir. İpotekli taşınmaz kiraya verilmiş ise, takip talebini alan icra dairesi alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden[1] kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder[2]. Taşınmazın kim tarafından kiraya verildiğinin de bir önemi yoktur[3]. Taşınmazın borçlu dışında birisi tarafından kiraya verilmesi halinde de bu hüküm tatbik edilebilir[4]. Bu ihtimalde üçüncü kişinin, taşınmazı borçlu dışında bir kişiden kiraladığı yolundaki şikayeti de dinlenemez[5]. Yargıtay bir kararında, kira parasının ödenmesi yönündeki muhtıranın alt kiracıya da gönderileceğini belirtmiştir[6]. Kiracı, icra dairesi tarafından gönderilen ödeme ihbarını tebliğ aldıktan sonra ödenecek kiraları İİK’nın 150/b bendi gereği icra dairesine ödemekle yükümlü olup tebliğ tarihi öncesi kiraları ödemekle yükümlü değildir[7]. İcra dairesine ödenen kiralar, takip kesinleşmeden önce alacaklıya ödenmez, icra dairesinde bekletilir[8]. Kiracı, ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında İİK’nın 356’ncı madde hükmü tatbik edilir[9]. Tüm bu hususlar İİK’nın 150/b bendinde açıkça düzenlenmiştir.
Yargıtay konuya ilişkin bir kararında borçlunun takibe itiraz etmesi nedeniyle ya da bir başka nedenle takibin durması halinin İİK’nın 150/b bendinin uygulanmasına engel teşkil etmeyeceğini belirtmiştir[10]. Yine Yargıtay ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipte İİK’nın 150/b maddesi göndermesi ile aynı kanunun 135/2’nci maddesinin uygulama alanı bulacağı görüşündedir[11]. Yargıtay bir kararında da, ipotekli taşınmaz kiracısına işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesi için muhtıra gönderilmesi İİK’nın 159/1’inci madde kapsamında muhafaza tedbiri olmayıp ipotekli icra takibinin devamı niteliğinde ve bunun doğal sonucu olan bir işlem olduğunu ve iflasın ertelenmesine karar verilmesinin muhtıranın iptalini gerektirmediğini belirtmiştir[12].
İİK’nın 150/c bendi gereği icra müdürü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz[13]. Ancak ipotekli taşınmazı 150/c şerhinin tapu siciline işlenmesinden önce fakat takip başlatıldıktan sonra devralan kişilere ödeme emri tebliğ edilmesi gerekir[14].
İİK’nın 150/d bendi gereği icra dairesi, takip talebi üzerine satış hazırlıklarına başlar. Bu maksatla tapudan kayıt örneklerini ve belediyeden imar durumunu getirtir, takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdirini yaptırır.
- ÖDEME EMRİ
Takip talebini alan icra müdürü, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takibe ilişkin örnek 9 nolu ödeme emrini gönderir[15]. Bu ödeme emrinin tebliğe çıkarılması için borçluya ayrıca hesap katına ilişkin zorunluluk yoktur. Nitekim yalnızca borçluya kredi sözleşmesine dayalı takip yapılması halinde İİK’nın 68/b bendi gereği hesap özeti gönderilmesi gerekir. Bu nedenle ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin ilamsız ipotek takibinde borçluya direkt ödeme emri gönderilebilir[16]. Bu kapsamda ödeme emrinde öncelikle yukarıda belirtilen takip talebindeki kayıtlar, ipotek edilen taşınmaz 3.kişiye ait ya da mülkiyeti üçüncü kişiye geçmişse bu üçüncü kişinin kimlik bilgileri ve adresi, borcun otuz gün içinde ödenmesi ihtarı, yedi gün içinde borca itiraz olunmaz ve otuz gün içinde borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği ihtarı, ipotek hakkına itiraz edilemeyeceği yazılır.
İpotek senedindeki adresini değiştiren alacaklı ya da borçlu, adres değişikliğini birbirine noter kanalı ile bildirmezse tebligat aynı adrese yapılır ve bu adreste bulunmadığı takdirde Tebligat Kanununun 35’inci madde hükmü uygulanır[17].
İİK’nın 150’nci maddesi kapsamında borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borca itirazda bulunabilir. Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dâva açılması halinde ise menfi tespit davalarına ilişkin İİK’nın 72’nci madde hükümleri uyuşmazlığa kıyasen uygulanır.
İpoteğin paraya çevrilmesine ilişkin ilamsız ipotek takibinde borca itiraz sebepleri İİK’nın 150/a bendi gereği kural olarak genel haciz yolundaki gibidir. Ancak itiraz sebepleri iki bakımdan sınırlandırılmıştır. Bunlardan birincisi Türk Medeni Kanununun 864’üncü maddesi kapsamında taşınmaz rehni ile temin edilmiş alacaklarda zamanaşımı işlemeyeceğinden borçlu ve üçüncü kişi takibe karşı zamanaşımı itirazında bulunamaz[18]. İkinci olaraksa İİK’nın 150’nci maddesi gereği borçlu ve üçüncü kişi ipotek hakkına itiraz edemez[19]. Zira ipotek hakkı resmi senetle tespit edilmiştir[20]. Fakat borçlu ipoteğin iptali için menfi tespit davası açarak alacağı ihtiyati tedbir kararı ile birlikte İpoteğin paraya çevrilmesine ilişkin ilamsız takibin durdurulmasını sağlayabilir[21].
Yargıtay bir kararında borçlunun ipoteğin teminat/limit ipoteği olması halinde ipotek limitini aşar şekilde takip yapıldığına dair iddianın itiraz değil, şikayet niteliği taşıdığını ve bu iddianın icra mahkemesine yöneltilmesi gerektiğini belirtmiştir[22]. Yargıtay bir başka kararında ise ipoteğin geçersizliği iddiasının icra mahkemesinde incelenemeyeceğini belirtmiştir[23]. Yargıtay konuya ilişkin bir başka kararında ise asıl borçlu ile birlikte borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotekli taşınmaz malikine ihbar yapılmadıkça ipotek borçluları bakımından borcun muaccel hale gelmeyeceğini ve muaccel hale gelmemiş bir borçtan ötürü de icra takibi yapılamayacağını vurgulamıştır[24]. Yargıtay konuya ilişkin bir başka kararında ise 3.şahsın kendisine TMK’nın 887’nci maddesine göre muacceliyet ihtarı gönderilmediği için haklarında takip koşulunun oluşmadığı yolundaki başvurularının şikayet niteliğinde olmayıp 7 günlük süre içinde icra dairesine yapılması gerektiğini belirtmiştir[25]. Yine Yargıtay ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin icra takibinde borçluya ödeme emri tebliği sonrasında her türlü itirazın icra dairesine yapılması gerektiğini, bunun yerine icra mahkemesine yapılan başvuruların sonuç doğurmayacağını belirtmiştir[26].
[1] DEYNEKLİ, s.3666.
[2] KURU, s.999.
[3] DEYNEKLİ, s.3666.
[4] Y.12.HD. 3.6.2002 T. 10450/11711 –DEYNEKLİ, s.3666.
[5] DEYNEKLİ, s.3670.
[6] Y.12.HD. 2.12.2003 T. 20016/23468 – DEYNEKLİ, s.3670.
[7] Y.12.HD. 28.3.2003 T. 3725/6659 (KURU, s.999).
[8] DEYNEKLİ, s.3667 ; Aynı yönde KURU, s.1000.
[9] Y.12.HD. 4.11.2002 T. 23888/22195 (KURU, s.1000).
[10] Y.12.HD. 13.05.2003 T. 8060/10943 – DEYNEKLİ, s.3669.
[11] Y.12.HD. 23.12.2003 T. 21970/26171 – DEYNEKLİ, s.3669.
[12] Y.12.HD. 21.02.2006 T. 144/3220 – DEYNEKLİ, s.3668.
[13] Y.12.HD. 25.12.1989 T. E.10521 K.15944 – KARMIŞ, s.418.
[14] KURU, s.1000.
[15] KURU, s.1001.
[16] Y.12.HD. 13.5.2004 T. 7287/12176 KURU, s.1001.
[17] KURU, s.1002.
[18] Y.12.HD. 13.10.1988 T. 1987/13459 E. 11376 K. (UYAR, s.12291) ; Aynı yönde KURU, s.1003.
[19] Y.12.HD. 20.02.1984 T. 1983/11750 E. 151 K. ; Aynı yönde Y.12.HD. 2.3.1989 T. 756/2965 – Rehin hakkının itiraz konusu yapılamayacağına ve ipoteğin iptali için açılan davanın icra takibini etkilemeyeceğine dair (UYAR, s.12289).
[20] KURU, s.1003.
[21] Y.19.HD. 7.11.2002 T. 2771/7224 – İpoteğin geçersizliğinin ileri sürülmesi halinde İİK’nın 150.maddesine göre ipotekli takipten sonra takip konusu ipoteğin iptali için açılan davalarda İİK’nın 72.maddesi hükümlerinin kıyasen uygulanacağına dair (UYAR, Talih: İcra ve İflas Kanunu Şerhi, 2.Baskı, 8.Cilt, s.12281); KURU, s.1003
[22] Y.12.HD. 28.11.2006 T. 19397/22331 – DEYNEKLİ, s.3654.
[23] Y.12.HD. 18.9.1989 T. 1105/10765 (UYAR, s.12289).
[24] Y.19.HD. 21.04.2003 T. 2002/6867-4327 – Aynı yönde Y.19.HD. 20.03.2006 T. 2005/7533-2808 ; Y.19.HD. 21.10.2005 T. 482/10558- DEYNEKLİ, s.3655.
[25] Y.12.HD. 05.04.2005 T. 3942/7300 – DEYNEKLİ, s.3662.
[26] Y.12.HD. 28.02.2005 T. 1024/3820 – DEYNEKLİ, s.3662.