Av.Ali Mert KARAKILÇIK
Bilindiği üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520/1.maddesinde simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme olarak tanımlanmıştır. Madde metninde simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin hükümlerin uygulanacağı ancak taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı düzenlenmiştir. TBK’nın simsarın ücrete hak etme zamanına ilişkin 521.maddesinde ise simsarın ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağı, şayet simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücretin, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödeneceği hükme bağlanmıştır. TBK’nın bu hükmü kamu düzenine ilişkin olmadığından taraflar sözleşme ile bu hükümlerin aksini kararlaştırabilirler (Y.13.HD. 17.12.2018 T. 2016/15644 E. 2018/12221 K. ; YHGK 10.06.2015 T. 2014/1 E. 2015/1539 K.; Y.13.HD.19.11.1997 T. 8854/9395). Doktrinde de aynı görüş hakimdir (Yrd.Doç.Dr.Bahar ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, s.2274 ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, s.2770).
Yargıtay uygulaması ve doktrinde de simsarlık sözleşmesinin unsurlarına dair şu görüşler mevcuttur; “…simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.” (Yargıtay HGK 2014/1 E. 2015/1539 K. 10.06.2015 T.) “İş sahibinin asli edim yükümlülüğü, simsara ücret ödemedir.” (Yrd.Doç.Dr.Bahar ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, s.2269).
Konuya ilişkin Yargıtay kararları incelendiğinde; simsarın ücrete hak kazanabilmek için simsarın sözleşmeyi yapma aşamasına getirmesinin yeterli görüldüğüne; simsarlık sözleşmesinde iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de simsarın ücrete hak kazanacağına; taşınmaz malikinin simsar/emlak komisyoncusu eliyle olmasa bile her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirmesi halinde simsarlık ücretinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, satışın gerçekleşmesinde simsarın bir katkısı olmasa bile, malik ücreti ödemek zorunda olduğuna; Simsarlık sözleşmesi ile esas sözleşme hiç meydana gelmezse de ücret ödeneceği kararlaştırılabileceğine dair kararlar mevcuttur. Karar metinleri aşağıda paylaşılmıştır;
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2015 T. 2014/1 E. 2015/1539 K. Kararında da aynı husus vurgulanmıştır; “BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. BU ŞART, İŞ SAHİBİNİN, KENDİSİNE TEKLİF OLUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERLE SÖZLEŞME YAPMAYI SEBEPSİZ OLARAK RED ETMESİ HALİNDE DE GERÇEKLEŞMİŞ SAYILMALIDIR. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. BU ŞARTIN AKSİ DE KARARLAŞTIRILABİLİR. c) TBK. m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun. 3.4.2002; 13/257 sayılı ilamında; “…UYGULAMADA ÜCRETE HAK KAZANABİLMEK İÇİN SİMSARIN SÖZLEŞMEYİ YAPMA AŞAMASINA GETİRMESİ YETERLİ GÖRÜLMÜŞTÜR. Örnek: “Hazırlık işleminin ikmalinden sonra davalı satıcı, dava dışı alıcıya tapuda temlikten tek taraflı olarak vazgeçtiğine göre davacı alıcının ödemesi gereken %2’lik ücreti de, yine sözleşme hükmü uyarınca, bu defa ceza koşulu olarak davalı satıcıdan isteyebilir.”)” Aynı ilamda; “Tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.” açıklaması mevcuttur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, s.2770).
Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 19.11.1997 Tarih 8854/9395 sayılı kararına göre de; simsarlık sözleşmesinde, taşınmaz malikinin simsar/emlak komisyoncusu eliyle olmasa bile her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirmesi halinde simsarlık ücretinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, satışın gerçekleşmesinde simsarın bir katkısı olmasa bile, malik ücreti ödemek zorundadır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, s.2772).
“…İş sahibi, simsarın boşa çaba harcamasını önlemek bakımından, esas sözleşmenin kurulmasından vazgeçmiş ise ya da esas sözleşme kendisinin doğrudan faaliyeti veyahut bir aracının faaliyeti ile kurulmuşsa, hemen simsarı haberdar etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda iş sahibi, kendisinin daha önce bağlantı kurduğu üçüncü kişilerle ilgili olarak da simsara bilgi vermelidir. İş sahibinin bilgilendirme yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde, buna rağmen esas sözleşme kurulmuş ise, SİMSAR ÜCRETE HAK KAZANIR.” (Yrd.Doç.Dr.Bahar ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, s.2270).
“…TBK.m.520 hükmünün yedek hukuk kuralı olması karşısında, sözleşmeye birtakım özel kayıtlar koyulması suretiyle, simsarlık sözleşmesinin simsar aleyhine olan şans ve talihe bağlı (tesadüfi) niteliğinin simsar lehine değiştirilmesi mümkündür. …İlliyet bağından vazgeçilmesi kaydı ve esas sözleşme kurulmasa dahi ücretin ödenmesi kaydı, “ücret garantisi” şeklinde adlandırılmaktadır. Simsarlık faaliyeti ile esas sözleşme arasındaki illiyet bağından vazgeçilmesi halinde, esas sözleşme BAŞKA MÜDAHALELER SONUCUNDA KURULMUŞ OLSA DAHİ, SİMSAR ÜCRETE HAK KAZANIR. Bu durumda simsar, illiyet bağını ispat yükünden kurtulur; simsarlık sözleşmesine uygun bir faaliyette bulunduğunu ve iş sahibi ile üçüncü kişi arasında esas sözleşmenin kurulduğunu ispatlamak suretiyle ücrete hak kazanır. ESAS SÖZLEŞME KURULMASA DAHİ SİMSARIN TAMAMEN YAHUT KISMEN ÜCRETE HAK KAZANACAĞI KARARLAŞTIRILMIŞSA, SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE ÖNGÖRÜLMÜŞ OLAN FAALİYETİ YERİNE GETİRMİŞ OLAN SİMSAR, ÜCRETE HAK KAZANIR. Esas sözleşmenin kurulması bakımından bir başka aracının faaliyetinden yararlanılmayacağı ve iş sahibinin de bizzat faaliyette bulunmayacağına ilişkin kayıtlar ise, münhasırlık kaydı olarak nitelendirilebilir.” (Yrd.Doç.Dr.Bahar ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, s.2274).
“…esas sözleşme hiç meydana gelmezse de ücret ödeneceği kararlaştırılabilir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, s.2770).
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 07.04.2016 T. 2015/2972 E. 2016/9885 K.; “…Davacı, eldeki dava ile sözleşmeye dayalı olarak başlattığı takibe vaki itirazın iptalini istemiştir. Mahkemece, her ne kadar davalının dava konusu taşınmazın maliki olmadığı ve gerek sözleşme tarihinde gerekse taşınmazın satım sözleşmesinin düzenlendiği tarihte davalının ifa imkanından yoksun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; taraflar arasında imzalanan 15.06.2011 tarihli sözleşmenin 6.maddesinde, teklif edilen bedelle müşteri temin edilmesine rağmen mal sahibinin sözleşmeden cayması halinde, simsarın bu sözleşme ile kabul edilen komisyon ücretinin tamamına hak kazanacağı; 7.maddesinde ise simsarın alıcı ile satış sözleşmesi yapabileceği yazılıdır. Davacı da, 03.07.2011 tarihinde dava dışı ….. ile davalının kendisine vermiş olduğu yetkiye dayanarak sözleşme imzalamıştır. Bu sözleşmede davalı satıcının imzasının bulunmaması davacıya verilen sözleşme yapma yetkisi karşısında önem taşımamaktadır. Hal böyle olunca, Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu gözetilerek ve sözleşme hükümleri değerlendirilerek, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”
Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 27.03.2018 T. 2015/37566 E., 2018/3569 K.; “Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. BU ŞART, İŞ SAHİBİNİN, KENDİSİNE TEKLİF OLUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERLE SÖZLEŞME YAPMAYI SEBEPSİZ OLARAK REDDETMESİ HALİNDE DE GERÇEKLEŞMİŞ SAYILMALIDIR. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 523′ de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C., Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, … 2011, s.604 vd) Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir. Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 24.04.2014 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde SATIŞTAN VAZGEÇEN TARAFIN İKİ TARAF TOPLAM KOMİSYONUNU ÖDEMEYİ KABUL EDECEĞİNİN KARARLAŞTIRILDIĞI ANLAŞILMAKTADIR. BU SÖZLEŞME GEÇERLİ OLUP BU HÜKÜMLER TARAFLARI BAĞLAYACAĞININ KABULÜ GEREKİR.”
Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 05.06.2006 T. E.2006/6913 K.2006/8995 sayılı kararında; “Özet: Taraflar arasındaki sözleşmede, satıştan vazgeçen tarafında her iki tarafın toplam komisyon ücretini ödeyeceği kararlaştırıldığına göre, TAPUDA SATIM GERÇEKLEŞMESE DAHİ, DAVACININ ÜCRETE HAK KAZANACAĞININ KABULÜ GEREKİR.” (Dr.Öğretim Üyesi Ahmet Cemal RUHİ, Sözleşmeler Hukuku, II.Cilt, 2.Baskı, Seçkin Yayınevi, ANKARA 2013, s.2209).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun. 3.4.2002; 13/257 sayılı ilamında; “UYGULAMADA ÜCRETE HAK KAZANABİLMEK İÇİN SİMSARIN SÖZLEŞMEYİ YAPMA AŞAMASINA GETİRMESİ YETERLİ GÖRÜLMÜŞTÜR. Örnek: “Hazırlık işleminin ikmalinden sonra davalı satıcı, dava dışı alıcıya tapuda temlikten tek taraflı olarak vazgeçtiğine göre davacı alıcının ödemesi gereken %2’lik ücreti de, yine sözleşme hükmü uyarınca, bu defa ceza koşulu olarak davalı satıcıdan isteyebilir.”)” Aynı ilamda; “Tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.” açıklaması mevcuttur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, s.2770).
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 17.12.2018 T. 2016/15644 E. 2018/12221 K.; “…T.B.K.’nun 520. maddesi gereği, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.(TBK.521) Simsarın ücret isteyebilmesi için simsarın çalışmasının sözleşmenin yapılmasına neden olması gerekir. Ne var ki T.B.K’nun bu maddelerindeki düzenleme kamu düzenine ilişkin olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Taraflar arasında yapılan 30.04.2014 tarihli sözleşmenin 1. maddesinde “Satıcı, iş bu akdin imzası anında … komisyoncusuna taşınmazın yukarıda gösterilen satış bedelinin %3 üne tekabül eden meblağı komisyon ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir’ sözleşmenin 3. maddesinde ‘satıcı ve alıcıdan her biri daha sonra alım ve satımdan vazgeçene hem kendi ödeyeceği komisyon ücretinive hem de diğer tarafın ödeyeceği komisyon ücretinin tamamını … komisyoncusuna ödemeyi kabul ve taahhüt eder’” demiştir. Davacı ve davalı tarafça imzalanan bu sözleşme geçerli olup, Mahkemece taraflarca kabul edilmiş olan sözleşme maddeleri göz önünde bulundurularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.09.2018 T. 2017/683 E. 2018/1337 K.; “Yanlar arasında imzalanan sözleşmede gösterilen %6+KDV’nin alıcı ve satıcının ödeyeceği toplam ücret mi yoksa her biri tarafından ayrı ayrı ödenecek ücret mi olduğu hususunda bir açıklık yok ise de, davacı vekilinin Özel Daire’nin bozma kararı üzerine verdiği 28.12.2013 tarihli karar düzeltme dilekçesinin ikinci maddesinde “Bu taşınmazın satışı için tespit edilen cezai şart bedeli taşınmaz bedelinin %3’ü oranındadır ve genel uygulama ile teamül de böyledir. Zira emlakçılar tarafından sürekli uygulanan tarife de budur.” şeklindeki beyanı dikkate alındığında, sözleşmede satın alma bedelinin %3+KDV’lik kısmının simsarlık ücreti olduğu, davalının edimini yerine getirmemesi durumunda ise simsarlık ücretine %3+KDV cezai şart eklenmek suretiyle %6+KDV rakamının ödenmesinin tarafların ortak iradesi olduğunun kabulü gerekir.”
Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 17.12.2018 T.2016/15644 E. 2018/12221 K.; “T.B.K.’nun 520. maddesi gereği, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.(TBK.521) Simsarın ücret isteyebilmesi için simsarın çalışmasının sözleşmenin yapılmasına neden olması gerekir. Ne var ki T.B.K’nun bu maddelerindeki düzenleme kamu düzenine ilişkin olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Taraflar arasında yapılan 30.04.2014 tarihli sözleşmenin 1. maddesinde “Satıcı, iş bu akdin imzası anında … komisyoncusuna taşınmazın yukarıda gösterilen satış bedelinin %3 üne tekabül eden meblağı komisyon ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir’ sözleşmenin 3. maddesinde ‘satıcı ve alıcıdan her biri daha sonra alım ve satımdan vazgeçene hem kendi ödeyeceği komisyon ücretini ve hem de diğer tarafın ödeyeceği komisyon ücretinin tamamını … komisyoncusuna ödemeyi kabul ve taahhüt eder’” demiştir. Davacı ve davalı tarafça imzalanan bu sözleşme geçerli olup, Mahkemece taraflarca kabul edilmiş olan sözleşme maddeleri göz önünde bulundurularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”
“…Simsara verilen kaparo, sözleşmeden dönülmesi halinde alan tarafından cayma tazminatı olarak alıkonulabilir (Bozkurt, sh.242).” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat YAVUZ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, s.2773).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22/10/2014 T. 2014/6563 E. 2014/13898 K.; “… Somut olayda taraflar arasında yazılı alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, davacı komisyoncunun taşınmazı alıcı davalıya gezdirip gösterdiği, alıcı ile satıcıyı biraraya getirip alım-satım bedeli ve komisyon ücreti de belirlemek suretiyle anlaşma sağladığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; tüm bunlara rağmen sözleşmeden cayma halinde komisyon ücretinin ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının ne olacağı hususlarına ilişkindir. Yukarıda da açıklandığı gibi davacı emlakçı olarak üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiği, buna rağmen davalı satıcının geçerli bir yasal neden (örneğin hata, hile, gabin, mücbir sebep vs.) olmaksızın alım-satımdan caydığı anlaşıldığından, sözleşmeye bağlılık ve ahde vefa gereği satıcının sorumlu olduğu komisyon ücretinden sorumlu bulunduğu hususu tartışmasızdır. SOMUT OLAYDA OLDUĞU GİBİ SÖZLEŞMEDE, CAYMA HALİNDE CAYAN TARAFIN ALIM-SATIM SÖZLEŞMESİNDE YER ALAN KARŞI TARAFIN KOMİSYON ÜCRETİNİ DE ÖDEYECEĞİ YÖNÜNDEKİ KARARLAŞTIRMA BİR CEZAİ ŞART (BK.MD.158) OLARAK KABUL EDİLİP, SÖZLEŞMEDEN CAYAN DAVALI (SATICININ) KENDİSİNE AİT OLAN KOMİSYON ÜCRETİNİN DIŞINDA NORMALDE ALICIYA AİT OLAN KOMİSYON ÜCRETİNDEN DE KURAL OLARAK SORUMLUDUR.” (Av.Çağlar ÇAĞLAYAN, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinde Yargıtay Uygulaması, Ankara Barosu Dergisi 2016/1, dergipark.org.tr, s.452).