Avukat Ali Mert Karakılçık
Doktrinde kabul edildiği üzere tahliye talebi, mahiyeti itibarıyla bölünmesi mümkün olmayan yenilik doğurucu bir hak niteliğindedir. Bu nedenle kira sözleşmesinde birden fazla kiraya verenin bulunduğu hallerde, tahliye iradesinin kiraya verenlerin tamamı tarafından birlikte ortaya konulması zorunludur (Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü, Ankara 2024, s.512). Bu zorunluluk, İİK.m.272 hükmünün de doğal bir sonucu olup birlikte kiraya veren sıfatının doğması için mutlaka birden fazla kişinin malik olduğu bir mülkiyet yapısının bulunması da gerekmez. Nitekim iki kişinin, maliki olmadıkları bir konutu birlikte kiraya vermeleri halinde dahi, bu kira ilişkisi kapsamında alınan tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasını zorunlu dava arkadaşı sıfatıyla birlikte açmaları gerekir (Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü, s.513). Bu kapsamda, birden fazla kiraya verenin bulunduğu bir kira sözleşmesinde kiraya verenler tarafından kiracıya karşı ayrı ayrı icra takibi başlatılması halinde, Yargıtay uygulamasına göre davalardan birinin kesinleşmesi diğer dava bakımından bekletici mesele yapılmalıdır (Yargıtay 6.Hd. 21/03/2016 T. 2016/363 E. 2016/2188 K.).
Bununla birlikte, tahliye davasının kiraya verenlerden yalnızca biri tarafından açılması halinde, diğer kiraya verenin sonradan muvafakat vermesi suretiyle bu eksikliğin giderilmesi de hukuken mümkün değildir (Prof.Dr.Mustafa Alper GÜMÜŞ, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü, s.519). Zira kiralananın bir kısmı yönünden tahliye sağlanıp diğer kısmı yönünden kira ilişkisinin devam ettirilmesi hukuken ve fiilen mümkün olmadığından, tahliye hakkı kiraya verenlerden yalnızca biri veya birkaçı tarafından tek başına kullanılabilecek bölünebilir bir hak olarak kabul edilemez. Bu sebeple tahliye talebi, kiralananın tamamını ve kira ilişkisinin bütününü etkileyen bölünmez nitelikte bir hak olup, bu hakkın kullanılmasında kiraya verenlerin birlikte hareket etmesi gerekir. Nitekim doktrinde de kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren bulunması halinde ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tamamı tarafından birlikte yapılması gerektiği, tahliye hakkının bölünebilir haklardan olmaması nedeniyle kiraya verenlerden birinin tek başına tahliye isteminde bulunamayacağı açıkça ifade edilmektedir (Prof.Dr.Hayrunnisa ÖZDEMİR, Kira Hukuku Davaları, 2.Baskı, Ankara 2023, s.1050).
Aynı doğrultuda, kiralayanların birden fazla olduğu hallerde tahliye talepli icra takibinin tüm kiralayanlar tarafından birlikte yapılması gerektiği, kiralayanlardan birinin tek başına başlattığı takibin ise takip yetkisi noksanlığı nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiği belirtilmektedir (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, 2.Baskı, Ankara 2016, s.815). Yine tahliye borcunun niteliği gereği bölünemez bir edim olduğu, kiralayan tarafında birden fazla kişinin bulunması halinde tahliye talepli icra takibinin tüm kiralayanlar tarafından birlikte başlatılmasının mecburi takip arkadaşlığı teşkil ettiği ifade edilmektedir (Prof.Dr.Murat DOĞAN, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, s.210). Bu yaklaşım, tahliye hakkının maddi hukuk bakımından bölünmez niteliği ile icra takip hukukundaki takip yetkisi şartının birlikte değerlendirilmesinden kaynaklanmaktadır.
Bu çerçevede mecburi dava arkadaşlığının usul hukuku bakımından dayanağını HMK.m.59 ve HMK.m.60 hükümleri oluşturmaktadır. HMK.m.59 uyarınca maddi hukuka göre bir hakkın birden fazla kişi tarafından birlikte kullanılması ve haklarında tek hüküm verilmesi gereken hallerde mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olurken, HMK.m.60 uyarınca mecburi dava arkadaşlarının ancak birlikte dava açabilmeleri mümkündür. Tahliye hakkının bölünmez niteliği sebebiyle bu ilkenin icra takibi bakımından da mecburi takip arkadaşlığı şeklinde uygulanması gerekir. Bu nedenle takip yetkisi ve taraf sıfatı, tahliye talepli icra takibinde takip talebi anında mevcut olması gereken temel bir takip şartı olarak değerlendirilmelidir.
Yargıtay uygulaması da doktrindeki bu kabul ile aynı doğrultudadır. Nitekim Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 09.05.2016 Tarihli 2016/4049 Esas 2016/3799 Karar sayılı ilamında, TBK.m.315 uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerektiği, kiralananın paylı mülkiyete konu olması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasının, elbirliği mülkiyetine konu olması halinde ise tüm ortakların davaya katılmasının zorunlu olduğu ve dava hakkına ilişkin bu hususların mahkemece re’sen gözetileceği açıkça vurgulanmıştır. Her ne kadar anılan karar temerrüt nedeniyle tahliyeye ilişkin ise de, ortaya koyduğu temel ilke tahliye hakkının bölünmezliği ve tahliye sonucunu doğuran hukuki yolların ancak yetkili kiraya verenler tarafından usulüne uygun şekilde birlikte kullanılabileceğidir. Yargıtay 8.Hukuk Dairesi’nin 27.11.2017 Tarihli 2017/4282 Esas 2017/15581 Karar sayılı kararında da, kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, bu nedenle ihtarnamenin birlikte gönderilmesi ve davanın da birlikte açılması gerektiği kabul edilmiştir. Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklar bakımından ise Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 05.11.2012 Tarihli 2012/12249 Esas 2012/14224 Karar sayılı ilamı doğrudan belirleyici niteliktedir. Anılan kararda icra takibinin ve davanın tüm kiralayanlar tarafından açılması gerektiği, takipte ve davada yer almayan kiralayanın sonradan noterden muvafakat vermesinin dahi icra takibindeki başlangıç eksikliğini gidermeyeceği açıkça kabul edilmiştir. Yine Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 27.06.2011 Tarihli 2011/3417 Esas 2011/7045 Karar sayılı ilamında, taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerektiği, kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın birlikte açılmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla Yargıtay uygulamasında da, birden fazla kiraya verenin bulunduğu hallerde tahliye takibi ve tahliye davasının kural olarak tüm kiraya verenler tarafından birlikte yürütülmesi gerektiği; başlangıçta mevcut olmayan takip yetkisinin sonradan muvafakat, icazet veya dahili dava yoluyla tamamlanamayacağı istikrarlı şekilde kabul edilmektedir.
Sonuç olarak, tahliye taahhüdüne dayalı takip ve dava yolunda kiraya veren sıfatının doğru belirlenmesi, yalnızca şekli bir taraf teşkili meselesi olmayıp doğrudan takip yetkisine, dava şartlarına ve tahliye hakkının maddi hukuk bakımından bölünmez niteliğine ilişkin temel bir zorunluluktur. Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya verenin bulunduğu hallerde tahliye iradesinin tüm kiraya verenler tarafından birlikte açıklanması, takibin birlikte başlatılması ve davanın da birlikte açılması gerekir. Aksi halde, kiraya verenlerden yalnızca biri tarafından başlatılan tahliye takibi veya açılan tahliye davası, başlangıçtan itibaren takip yetkisi ve taraf sıfatı bakımından eksik olup bu eksikliğin sonradan muvafakat, icazet veya dahili dava yoluyla giderilmesi mümkün değildir. Bu nedenle tahliye sonucunu doğuracak icra takibi ve yargılama sürecinde mahkemece, takip talebi anında tüm kiraya verenlerin birlikte hareket edip etmediği re’sen denetlenmeli; bu şartın mevcut olmadığı hallerde tahliye talebinin esası incelenmeksizin usulden reddi yoluna gidilmelidir. Böylece hem tahliye hakkının bölünmez niteliği korunacak hem de kiracının, yetkisiz veya eksik taraf teşkiliyle yürütülen bir takip sonucunda kiralanandan çıkarılması gibi ağır ve telafisi güç bir hukuki sonuçla karşılaşması engellenmiş olacaktır.