Avukat Ali Mert Karkılçık
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira ilişkisinin uzun yıllar devam etmesi, ekonomik koşulların değişmesi ve taşınmazların piyasa değerlerinin yükselmesi, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin zaman içerisinde emsal taşınmazların kira bedellerinin önemli ölçüde altında kalmasına neden olabilmektedir. Özellikle kira bedelinin her yıl yalnızca kanunda öngörülen artış oranları çerçevesinde artırılması, uzun süre devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira bedeli ile taşınmazın serbest piyasa koşullarında getirebileceği kira bedeli arasında ciddi farklılıkların ortaya çıkmasına yol açabilmektedir. Kanun koyucu, kira ilişkisinin devamlılığını ve kiracının korunmasını gözetirken kiraya verenin de taşınmazından ekonomik koşullara uygun bir kira geliri elde edebilmesini sağlamak amacıyla belirli dönemlerde kira bedelinin yeniden belirlenmesine imkân tanımıştır.
Bu doğrultuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin üçüncü fıkrasında, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Anılan hüküm uyarınca kira bedelinin tespiti, yalnızca önceki kira bedeline belirli bir artış oranı uygulanmasından ibaret olmayıp kiralananın özelliklerinin, emsal kira bedellerinin ve hakkaniyet ilkesinin birlikte değerlendirilmesini gerektirmektedir.
Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Emsal Kiralara Göre Yeniden Belirlenmesi Mümkündür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin üçüncü fıkrasında; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilmiştir.
Bu düzenlemeyle kanun koyucu, kira ilişkisinin belirli bir süreyi aşması halinde kira bedelinin yalnızca önceki yıllarda uygulanan artış oranları esas alınarak belirlenmesinin kiraya veren bakımından hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabileceğini kabul etmiştir. Özellikle kira sözleşmesinin başlangıcında piyasa koşullarına uygun olarak belirlenen kira bedelinin yıllar içerisinde emsal taşınmazların kira bedellerinden önemli ölçüde uzaklaşması, taraflar arasındaki ekonomik dengenin bozulmasına neden olabilmektedir. TBK.m.344/3 hükmü, bu dengenin belirli aralıklarla yeniden kurulabilmesine imkân tanıyan özel bir düzenleme niteliğindedir.
Nitekim kira bedelinin yıllar boyunca aynı kalması veya yalnızca sınırlı artış oranlarıyla yükseltilmesi, değişen ekonomik koşullar karşısında kiraya verenin taşınmazından elde ettiği gelirin piyasa koşullarının gerisinde kalmasına yol açabilmektedir. Bu nedenle belirli süreli veya uzun süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin kendiliğinden yenilendiği durumlarda yahut belirli süreli kira ilişkisinin belirsiz süreli hale gelmesinden sonraki dönemlerde, kiraya verenin kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etmesinde hukuki yararı bulunabileceği kabul edilmektedir (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s.897).
TBK.m.344/3 hükmünün uygulanabilmesi bakımından kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş bulunması önem taşımaktadır. Bu kapsamda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin süresi ve tespiti talep edilen kira döneminin hangi kira yılına karşılık geldiği belirlenmelidir. Özellikle beşinci kira yılının tamamlanmasının ardından başlayan altıncı kira yılı, kira bedelinin emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeniden belirlenebileceği ilk dönemdir. Bundan sonraki her beş yıllık dönemin sonunda da aynı esaslar çerçevesinde kira bedelinin yeniden tespiti mümkün olabilecektir.
Bu noktada kira sözleşmesinde her yıl belirli bir artış oranının uygulanacağının kararlaştırılmış olması, TBK.m.344/3 kapsamında kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteme hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Zira kanun koyucu, söz konusu hükümde taraflarca kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin hâkim tarafından belirlenebileceğini açıkça düzenlemiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinde yıllık artış oranının kararlaştırılmış olması, beş yıllık sürenin tamamlanmasının ardından kira bedelinin emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeniden tespit edilmesine engel teşkil etmemektedir.
Bununla birlikte beş yıllık sürenin tamamlanmış olması, kira bedelinin doğrudan kiraya verenin talep ettiği miktara yükseltilmesini gerektirmemektedir. Mahkemece kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davasında taşınmazın serbest piyasa koşullarında getirebileceği kira bedelinin somut ve denetlenebilir delillerle ortaya konulması önem taşımaktadır.
Kira Bedelinin Tespitinde Emsal Kira Sözleşmeleri, Taşınmazın Özellikleri ve Serbest Piyasa Koşullarında Getirebileceği Kira Bedeli Araştırılmalıdır.
Beş yıllık sürenin tamamlanmasının ardından açılan kira tespit davalarında, mahkemece yapılacak incelemenin temel amacı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibarıyla serbest piyasa koşullarında yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelini belirlemektir. Ancak bu belirleme yapılırken yalnızca taşınmazın bulunduğu bölgedeki ortalama kira bedellerinin esas alınması veya emlak ilanlarında yer alan kira bedelleri üzerinden değerlendirme yapılması yeterli değildir. Dava konusu taşınmazın özellikleriyle gerçekten karşılaştırılabilir nitelikteki taşınmazların kira bedellerinin araştırılması ve bu taşınmazlar arasındaki benzerliklerin ve farklılıkların somut biçimde ortaya konulması gerekmektedir.
Nitekim 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik Yargıtay uygulamalarında benimsenen hak ve nesafet ilkesi uyarınca, kira bedelinin tespitinde öncelikle tarafların sundukları delillerin toplanması, varsa emsal kira sözleşmelerinin asıllarının veya onaylı örneklerinin dosyaya kazandırılması ve emsal taşınmazların dava konusu taşınmazla karşılaştırılması gerekmektedir. Bu incelemede taşınmazların konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihleri, kira süreleri ve kira bedeline etki eden diğer özellikleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Emsal olarak gösterilen taşınmazların hangi nedenlerle uygun emsal kabul edildiği veya neden emsal olarak değerlendirilemeyeceği somut gerekçelerle açıklanmalıdır (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, s.859).
Bu kapsamda dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların yalnızca aynı mahallede veya aynı bölgede bulunmaları, kira bedellerinin doğrudan karşılaştırılması bakımından yeterli değildir. Taşınmazların büyüklüğü, kullanım amacı, fiziksel özellikleri, ulaşım imkânları, ticari potansiyeli ve kira bedeline etki edebilecek diğer nitelikleri birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle iş yeri kiralarında taşınmazın bulunduğu konum, ticari faaliyetlere elverişliliği, müşteri potansiyeli, cephe özellikleri ve kullanım alanı gibi unsurlar kira bedelinin belirlenmesinde önem taşıyabilmektedir. Konut kiralarında ise taşınmazın bulunduğu bina, yaşı, fiziksel durumu, kullanım alanı, ulaşım imkânları ve çevresel özellikleri gibi hususlar dikkate alınmalıdır.
Emsal kira sözleşmelerinin değerlendirilmesinde ayrıca sözleşmelerin başlangıç tarihleri ve kira ilişkilerinin ne kadar süredir devam ettiği de önem taşımaktadır. Uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde ödenen kira bedeli ile yakın tarihte serbest piyasa koşullarında kurulmuş bir kira sözleşmesindeki bedel arasında önemli farklılıklar bulunabilmektedir. Bu nedenle emsal olarak gösterilen kira sözleşmelerinin hangi tarihte kurulduğu, hangi döneme ilişkin olduğu ve dava konusu taşınmazla hangi yönlerden karşılaştırılabilir nitelik taşıdığı açıklığa kavuşturulmalıdır.
Yargıtay uygulamasında da kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda, uzman bilirkişi heyeti aracılığıyla inceleme yapılması ve dava konusu taşınmazın gerçek anlamda karşılaştırılabilir emsaller esas alınarak değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 15.05.2019 Tarihli 2017/7875 Esas 2019/4582 Karar sayılı kararı).
Bu doğrultuda bilirkişi incelemesinin yalnızca genel piyasa değerlendirmelerine veya soyut kira tahminlerine dayanmaması, taşınmazın özelliklerini ve emsal kira sözleşmelerini somut biçimde karşılaştıran, tarafların ve mahkemenin denetimine elverişli bir rapor hazırlanması gerekmektedir. Bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibarıyla boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli ve bu sonuca hangi emsal verilerden hareketle ulaşıldığı açıklanmalıdır.
Yargıtay Uygulamasına Göre Kira Bedelinin Tespitinde Öncelikle Taşınmazın Boş Olarak Kiraya Verilmesi Halinde Getirebileceği Kira Bedeli Belirlenmeli, Ardından Hak ve Nesafet İlkesi Uygulanmalıdır.
Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda emsal kira bedellerinin araştırılması, mahkemece yapılacak değerlendirmenin yalnızca ilk aşamasını oluşturmaktadır. Zira TBK.m.344/3 kapsamında kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleriyle birlikte hakkaniyet ilkesinin de dikkate alınması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın serbest piyasa koşullarında getirebileceği kira bedelinin belirlenmesi, mahkemece mutlaka aynı miktarda kira bedeline hükmedileceği anlamına gelmemektedir.
Yargıtay uygulamasında benimsenen hak ve nesafet ilkesi gereğince, öncelikle dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli bilirkişi incelemesiyle belirlenmeli, ardından somut olayın özellikleri ve kiracının mevcut kira ilişkisindeki durumu gözetilerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli takdir edilmelidir. Böylece bir yandan kiraya verenin taşınmazından piyasa koşullarına uygun gelir elde etme hakkı korunurken diğer yandan mevcut kiracının uzun süredir devam eden kira ilişkisinden kaynaklanan durumu da dikkate alınmaktadır.
Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 28.02.2006 Tarihli 2006/285 Esas 2006/1491 Karar sayılı kararında; “…. Davada tespiti istenilen dönem 1.6.2004 tarihinden itibaren başlayan dönem olup, taraflar arasındaki kira ilişkisi 1.6.1998 tarihli kira sözleşmesine dayanmaktadır. Bu nedenle tespiti istenilen dönem hak ve nesafet dönemi olup bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken kira sözleşmeleri incelenmeli re’sen emsal araştırmaları yapmak ya da emsal göstermeleri istenmek suretiyle, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle, hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.” (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, s.858).
Anılan kararda Yargıtay, kira bedelinin tespitinde öncelikle dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu belirleme yapılırken emsal kira sözleşmelerinin incelenmesi, gerektiğinde resen emsal araştırması yapılması ve emsal taşınmazların dava konusu taşınmazla karşılaştırılması gerektiği ifade edilmiştir. Yargıtay, serbest piyasa koşullarında elde edilebilecek kira bedelinin tespit edilmesinin ardından hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira bedeli takdir edilmesi gerektiğini kabul etmiştir.
Bu yaklaşım karşısında, kira tespit davasında bilirkişi tarafından belirlenen rayiç kira bedelinin mahkemece herhangi bir değerlendirme yapılmaksızın doğrudan hüküm altına alınması yerine, kiracının eski kiracılığı ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir. Ancak hakkaniyet değerlendirmesi yapılırken de taşınmazın gerçek rayiç kira bedelinin göz ardı edilmemesi, kiraya verenin taşınmazından ekonomik koşullara uygun gelir elde etme hakkının korunması önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davasında Emsal Araştırmasının Eksik Yapılması veya Bilirkişi Raporunun Denetime Elverişli Olmaması, Hükmün Hukuka Aykırılığına Neden Olabilir.
Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda mahkemece yapılacak incelemenin yeterliliği, verilecek kararın hukuka uygunluğu bakımından belirleyici niteliktedir. Özellikle emsal kira sözleşmelerinin dosyaya kazandırılmaması, dava konusu taşınmazın özellikleriyle emsal taşınmazların yeterince karşılaştırılmaması veya bilirkişi raporunda emsal olarak kabul edilen taşınmazların hangi nedenlerle uygun görüldüğünün açıklanmaması, kira bedelinin sağlıklı biçimde belirlenmesini engelleyebilmektedir.
Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 15.01.2019 Tarihli 2017/5480 Esas 2019/79 Karar sayılı kararında; “…İstem, kira bedelinin tespiti davasıdır. Davalı kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili olmayıp her iki durumda da kira bedelinin davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenmesi gerektiği açıktır.18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde ( boş olarak ) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası ( kiracının eski kiracılığı da gözetilerek ) takdir edilmelidir. Bu durumda Mahkemece, belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir.”
Anılan kararda Yargıtay, kira bedelinin tespitinde uygulanması gereken araştırma ve değerlendirme yöntemini ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur. Buna göre öncelikle tarafların sundukları deliller toplanmalı, emsal kira sözleşmeleri incelenmeli, gerektiğinde resen emsal araştırması yapılmalı ve uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazlar karşılaştırılmalıdır. Bu karşılaştırmanın yalnızca genel nitelikte değerlendirmelerle sınırlı kalmaması, kira bedeline etki eden bütün özelliklerin somut biçimde incelenmesi gerekmektedir.
Özellikle bilirkişi raporunda emsal olarak gösterilen taşınmazların dava konusu taşınmazla hangi yönlerden benzerlik taşıdığı, hangi yönlerden farklılaştığı ve bu farklılıkların kira bedeline nasıl yansıtıldığı açıklanmalıdır. Emsal taşınmazların kira bedellerinin yalnızca sıralanması veya bu bedellerin ortalamasının alınması, tek başına yeterli bir inceleme olarak değerlendirilemez. Zira taşınmazların kullanım amacı, fiziksel özellikleri, konumu ve kira başlangıç tarihleri gibi unsurların farklı olması, kira bedelleri arasında önemli değişikliklere neden olabilmektedir.
Ayrıca emsal kira sözleşmelerinin gerçekten uygulanmakta olan kira ilişkilerine dayanması ve tespiti istenen kira dönemi bakımından karşılaştırılabilir nitelikte bulunması önem taşımaktadır. Özellikle güncel ilan bedelleri ile fiilen kurulmuş kira sözleşmelerinde kararlaştırılan bedellerin birbirinden farklı olabileceği gözetildiğinde, yalnızca ilanlarda yer alan bedellere dayanılarak kira tespiti yapılması yerine, mümkün olduğunca gerçek kira sözleşmeleri üzerinden inceleme gerçekleştirilmesi daha sağlıklı sonuç verecektir.
Yargıtay kararında ayrıca davalı kiracının tacir olup olmamasının kira bedelinin hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde belirlenmesi bakımından tek başına farklı bir değerlendirmeyi gerektirmediği ifade edilmiştir. Bu doğrultuda kira bedelinin tespitine ilişkin temel ölçütler, kiracının tacir sıfatından bağımsız olarak kanunda öngörülen esaslar çerçevesinde uygulanmalıdır. Bununla birlikte kiralananın konut veya iş yeri olması, taşınmazın kullanım amacı ve somut özellikleri, emsal kira bedellerinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken hususlardır.
Bu nedenle kira tespit davalarında mahkemece verilecek kararın hukuka uygunluğu, yalnızca bilirkişi raporu alınmış olmasına değil, raporun yeterli araştırmaya dayanmasına ve ulaşılan sonucun somut gerekçelerle açıklanmasına bağlıdır. Eksik emsal araştırmasına dayanan, taşınmazların özelliklerini karşılaştırmayan veya rayiç kira bedelinin hangi verilere göre belirlendiğini ortaya koymayan raporların hükme esas alınması, kira bedelinin tespitinde hatalı sonuçlara yol açabilecektir.
Kira Tespit Davasında Mahkemece Belirlenecek Kira Bedelinin Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olacağı Ayrıca Değerlendirilmelidir.
Beş yıllık sürenin tamamlanması nedeniyle TBK.m.344/3 kapsamında kira bedelinin yeniden belirlenmesinin mümkün olması, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı sorununu kendiliğinden çözmemektedir. Zira kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği TBK.m.344 kapsamında düzenlenirken kira tespit davasının açılma zamanı ve mahkeme kararının hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı TBK.m.345 kapsamında düzenlenmiştir.
Bu doğrultuda TBK.m.345/3’te; “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.
Dolayısıyla kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, kiraya verenin yeni kira dönemi içerisinde açacağı kira tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedelinin dönem başlangıcından itibaren geçerli olması mümkün olacaktır. Ancak bu sonucun doğabilmesi için kira bedelinin tespitine ilişkin diğer kanuni koşulların da gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Bu nedenle beş yıllık sürenin tamamlanması nedeniyle kira bedelinin emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesinin talep edildiği davalarda, öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve tespiti istenen kira dönemi belirlenmeli, ardından sözleşmede artış şartının bulunup bulunmadığı ve davanın hangi tarihte açıldığı değerlendirilmelidir. Böylece mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı konusunda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilebilecektir.
Sonuç; Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi, TBK.m.344/3 kapsamında kiraya verene tanınan önemli bir hukuki imkândır. Bu düzenlemeyle kira bedelinin yalnızca geçmiş yıllarda uygulanan artış oranlarıyla sınırlı kalmasının önüne geçilmesi ve uzun süre devam eden kira ilişkilerinde taraflar arasındaki ekonomik dengenin hakkaniyete uygun biçimde yeniden kurulması amaçlanmaktadır. Ancak beş yıllık sürenin tamamlanmış olması, kira bedelinin doğrudan kiraya verenin talep ettiği miktarda belirlenmesini gerektirmemektedir. Mahkemece kira bedeli tespit edilirken taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilmelidir. Yargıtay uygulamasına göre kira bedelinin tespitinde öncelikle dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, ardından kiracının eski kiracılığı da gözetilerek hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde uygun bir kira bedeli takdir edilmelidir. Bu belirlemenin sağlıklı biçimde yapılabilmesi için emsal kira sözleşmelerinin araştırılması, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların somut özellikleri bakımından karşılaştırılması ve uzman bilirkişi incelemesiyle denetime elverişli bir rapor hazırlanması gerekmektedir. Sonuç itibarıyla kira tespit davalarında yalnızca kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığının ileri sürülmesi yeterli olmayıp bu iddianın somut emsal kira sözleşmeleri ve taşınmazın özelliklerine ilişkin delillerle desteklenmesi önem taşımaktadır. Mahkemece yapılacak değerlendirmede hem kiraya verenin taşınmazından ekonomik koşullara uygun kira geliri elde etme hakkı hem de mevcut kiracının uzun süredir devam eden kira ilişkisinden kaynaklanan durumu birlikte gözetilmeli ve kira bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirlenmelidir.