Avukat Ali Mert Karakılçık
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda önem taşıyan hususlardan biri, kiraya verenin kira tespit davası açmadan önce kiracıya ihtarname göndermek veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmak zorunda olup olmadığıdır. Özellikle kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmasına rağmen kiraya veren tarafından yeni kira dönemi başlamadan önce herhangi bir ihtarname gönderilmemiş olması, kira tespit davasının açılmasına engel teşkil edip etmeyeceği ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından değerlendirilmesi gereken bir konudur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345.maddesinin birinci fıkrasında, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmüne yer verilmiştir. Kanun koyucu, bu düzenlemeyle kira bedelinin tespitini isteme hakkının kullanılmasını belirli bir dava açma süresiyle sınırlandırmamış, kira ilişkisinin devamı sırasında kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilme imkânı tanımıştır. Bununla birlikte kira tespit davasının her zaman açılabilmesi ile mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı birbirinden farklı hukuki meselelerdir. Nitekim aynı maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması bakımından özel düzenlemelere yer verilmiştir.
TBK.m.345/2 uyarınca, kira bedelinin tespiti davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Ancak bu düzenleme, bütün kira tespit davalarında dava açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesini zorunlu kılan genel bir dava şartı niteliğinde değildir. Burada öngörülen süre ve bildirim koşulları, kira tespit davasının açılabilirliğinden ziyade mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağına ilişkindir.
Nitekim TBK.m.345/3’te, “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenleme karşısında, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önce dava açması veya aynı süre içerisinde kiracıya ayrıca yazılı bildirimde bulunması zorunlu değildir. Zira taraflar kira sözleşmesinde artış şartına yer vermek suretiyle yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağı hususunda önceden anlaşmış olduklarından, kiracının kira bedelinde artış yapılacağı konusunda ayrıca ihtar edilmesine gerek bulunmamaktadır.
Bu noktada önemle belirtilmelidir ki kira sözleşmesinde artış şartının bulunması için kira bedelinin hangi oranda veya ne miktarda artırılacağının mutlaka kararlaştırılmış olması gerekmemektedir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin taraf iradesinin ortaya konulmuş olması yeterlidir. Dolayısıyla tarafların kira sözleşmesinde belirli bir artış oranı kararlaştırmış olmaları gibi, kira bedelinin her yıl artırılacağını herhangi bir oran belirtmeksizin düzenlemeleri de TBK.m.345/3 kapsamında değerlendirilebilecektir. Bu çerçevede sözleşmede kira artışının yapılacağının belirtilmiş olması, kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan önce değil, yeni kira dönemi içerisinde açılması bakımından yeterlidir (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s.895).
Esasen sözleşmede kira artış şartına yer verilmesinin hukuki sonucu, kiracının yeni kira döneminde kira bedelinin artırılabileceğini sözleşmenin kurulması sırasında kabul etmiş olmasıdır. Bu nedenle kiraya verenin yeni kira döneminde kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep etmesi, kiracı açısından önceden öngörülemeyen veya kendisine ilk defa bildirilen bir talep niteliğinde değildir. Kanun koyucu da bu durumu gözeterek sözleşmede artış şartının bulunduğu hallerde, yeni kira döneminin başlangıcından önce ihtarname gönderilmesi veya dava açılması koşulunu aramamış, yeni kira dönemi içerisinde açılacak davada belirlenecek kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olmasını kabul etmiştir.
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesinin zorunlu olmadığına ilişkin yaklaşım, Yargıtay içtihatlarında da benimsenmiştir. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 21.11.1966 Tarihli 1966/19 Esas 1966/10 Karar sayılı kararında, kira bedelinin tespiti davasının görülebilmesi için kiraya veren tarafından dava öncesinde kiracıya ihtarname gönderilmesinin zorunlu olmadığı kabul edilmiştir. Bununla birlikte söz konusu içtihadı birleştirme kararında ele alınan ihtarın hukuki önemi ile kira sözleşmesinde artış şartının bulunması halinde ihtarın gereksiz hale gelmesi hususları birbirinden ayrılmalıdır.
Bu ayrım, Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 08.04.2008 Tarihli 2008/5639 Esas 2008/6116 Karar sayılı kararında açıkça ortaya konulmuştur. Anılan karara konu uyuşmazlıkta taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin özel koşullar bölümünde, kiracının yeni kira döneminde kira bedelini artırarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Yargıtay, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları bu artış şartının, 21.11.1966 tarihli içtihadı birleştirme kararında belirtilen ihtarın hukuki önemini ortadan kaldırdığını kabul etmiştir. Bu nedenle kira sözleşmesinde artış şartı bulunmasına rağmen davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddedilmesini hukuka aykırı bulmuş ve talep edilen yeni kira dönemi bakımından kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Söz konusu Yargıtay kararında benimsenen yaklaşım, kira sözleşmesinde artış şartının bulunmasının kiraya veren bakımından sağladığı hukuki korumayı ortaya koymaktadır. Gerçekten de kiracı, sözleşmenin kurulması sırasında yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağını kabul etmiş olduğundan, kiraya verenin aynı hususu yeni kira dönemi başlamadan önce yeniden bildirmesi gerekli değildir. Sözleşmede artış şartı bulunmasına rağmen ayrıca ihtarname gönderilmesini zorunlu kabul etmek, TBK.m.345/3’te öngörülen özel düzenlemenin işlevini ortadan kaldıracaktır.
Öte yandan kira tespit davasının her zaman açılabileceğine ilişkin TBK.m.345/1 hükmü, kira bedelinin geçmişte kalan bütün kira dönemleri için herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın yeniden belirlenebileceği anlamına gelmemektedir. Mahkemece belirlenecek kira bedelinin talep edilen kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi, TBK.m.345/2 ve 345/3 hükümlerinde öngörülen koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Bu nedenle dava açılmadan önce ihtarname gönderilmemiş olması, tek başına kira tespit davasının reddini gerektirmemekle birlikte, sözleşmede artış şartının bulunmadığı durumlarda mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşıyabilecektir.
Aynı şekilde kira sözleşmesinde artış şartının bulunması, mahkemece kira bedelinin mutlaka kiraya verenin talep ettiği miktarda belirleneceği anlamına da gelmemektedir. Kira bedelinin tespitine ilişkin maddi koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği ve belirlenecek kira bedelinin miktarı, TBK.m.344 kapsamında ayrıca değerlendirilecektir. Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti bakımından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınacaktır. Dolayısıyla TBK.m.345/3’teki artış şartı, esas itibarıyla mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını sağlayan bir düzenleme olup kira bedelinin miktarının belirlenmesinde TBK.m.344’te öngörülen esasları ortadan kaldırmamaktadır.
Sonuç olarak, kira tespit davası açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi genel ve zorunlu bir dava şartı değildir. TBK.m.345/1 uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, aynı maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında düzenlenen koşullara göre belirlenir. Özellikle kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan otuz gün önce dava açmasına veya kiracıya ayrıca ihtarname göndermesine gerek bulunmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar açacağı davada belirlenecek kira bedelinin o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması mümkündür. Bu nedenle sözleşmede artış şartı bulunan kira ilişkilerinde, dava açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmemiş olması gerekçe gösterilerek kira tespit davasının reddine karar verilmesi veya yalnızca bu nedenle yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kira bedelinin tespitinden kaçınılması TBK.m.345/3 hükmüyle bağdaşmayacaktır.