Avukat Ali Mert Karakılçık
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira ilişkisinin uzun yıllar devam etmesi, ekonomik koşulların değişmesi ve taşınmazların rayiç kira bedellerinin zaman içerisinde yükselmesi, mevcut kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kalmasına neden olabilmektedir. Kanun koyucu, kira ilişkisinin devamlılığını ve kiracının korunmasını gözetirken kiraya verenin de değişen ekonomik koşullar karşısında kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilmesine imkân tanımıştır. Bu doğrultuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar, 345.maddesinde ise kira bedelinin tespiti davasının açılma zamanı ve mahkemece verilecek kararın hangi tarihten itibaren hüküm doğuracağı düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345.maddesinin birinci fıkrasında, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenlemeyle kira bedelinin tespitini isteme hakkı, kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde kullanılabilecek bir hak olarak kabul edilmiştir. Bununla birlikte davanın her zaman açılabilmesi ile mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı birbirinden farklı hususlardır. Nitekim TBK.m.345’in ikinci ve üçüncü fıkralarında, kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi bakımından dava açma zamanı, yazılı bildirim ve sözleşmede artış şartının bulunması gibi hususlar ayrıca düzenlenmiştir.
Bu kapsamda kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önce dava açması veya kiracıya ayrıca yazılı bildirimde bulunması zorunlu değildir. Sözleşmede artış şartının bulunması, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesine imkân tanımaktadır. Sözleşmede artış oranının açıkça belirlenmiş olması da zorunlu olmayıp yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin taraf iradesinin sözleşmeden anlaşılması yeterlidir. Nitekim sözleşmede kira artışının yapılacağının belirtilmiş olması, kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan önce değil, dönem içerisinde açılabilmesi bakımından yeterlidir (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s.895).
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi bakımından önem taşıyan bir diğer husus ise kiraya veren tarafından aynı taşınmaz hakkında daha önce tahliye davası açılmış olmasının kira tespit davasına engel teşkil edip etmeyeceğidir. Özellikle kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunduğu uyuşmazlıklarda, kiracının tahliye davası devam ederken açılan kira tespit davasını ileri sürerek kiraya verenin gerçek amacının taşınmazı kullanmak değil, kira bedelini artırmak olduğunu iddia etmesi uygulamada karşılaşılan savunmalardandır. Ancak kira bedelinin tespiti ile kiralananın tahliyesi, hukuki dayanakları, amaçları ve doğurdukları sonuçlar bakımından birbirinden farklı taleplerdir.
Kira bedelinin tespiti davasında amaç, mevcut kira ilişkisi kapsamında ödenmesi gereken kira bedelinin kanunda öngörülen ölçütlere göre belirlenmesidir. Tahliye davasında ise kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi nedeniyle kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiralananın geri alınması amaçlanmaktadır. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davasının açılması, kiraya verenin kira ilişkisini süresiz olarak devam ettirmek istediği anlamına gelmediği gibi tahliye davası açılmış olması da kiraya verenin taşınmaz tahliye edilinceye kadar kira bedelinin hukuka uygun şekilde belirlenmesini isteme hakkını ortadan kaldırmamaktadır.
Kiraya verenin tahliye talebiyle birlikte kira bedelinin rayiç seviyeye yükseltilmesini istemesi, kural olarak birbiriyle çelişen hukuki davranışlar değildir. Zira kiraya veren, tahliye koşullarının gerçekleştiğini ileri sürerek taşınmazın kendisine teslimini talep ederken tahliyenin gerçekleşeceği tarihe kadar devam eden kira ilişkisinden doğan haklarını da kullanabilir. Tahliye davasının ne kadar sürede sonuçlanacağının önceden kesin olarak bilinememesi ve yargılama süresince kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi karşısında, kiraya verenin kira bedelinin tespitini talep etmesinde hukuki yararı bulunabileceği açıktır.
Nitekim Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 10.05.2016 Tarihli 2016/4287 Esas 2016/3819 Karar sayılı kararında, kiralanan taşınmaz tahliye edilinceye kadar kira bedelinin rayiç miktarlara yükseltilmesini istemenin kiraya verenin yasal hakkı olduğu ve bu hakkın kullanılmasının tahliye istemini etkilemeyeceği kabul edilmiştir.
Aynı doğrultuda Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 16.10.2014 Tarihli 2014/9759 Esas 2014/11187 Karar sayılı kararı ile Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 04.04.2006 Tarihli 2006/1602 Esas 2006/3434 Karar sayılı kararında, kiraya verenin daha önce yasal hakkını kullanarak kira bedelinin tespitini istemiş olmasının sonradan açacağı tahliye davasının kabulüne engel oluşturmayacağı ve tek başına tahliye istemine dayanak yapılan ihtiyacın samimi olmadığını göstermeyeceği vurgulanmıştır.
Bu yaklaşım, kiraya verenin birbirinden bağımsız hukuki haklarını kullanmasının aleyhine yorumlanamayacağı esasına dayanmaktadır. Gerçekten de kiraya verenin taşınmazın tahliyesini istemesi, tahliye gerçekleşinceye kadar mevcut kira bedelinin değişmeden devam etmesine razı olduğu şeklinde değerlendirilemez. Aynı şekilde kira bedelinin artırılmasını talep etmesi de taşınmazı geri alma iradesinden vazgeçtiği veya tahliye talebinde ileri sürdüğü ihtiyacın gerçeği yansıtmadığı sonucunu kendiliğinden doğurmaz.
Nitekim Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 20.09.1999 Tarihli 1999/6365 Esas 1999/6448 Karar sayılı kararında, tahliye davası açıldıktan sonra dahi kira bedelinin artırılması istemiyle kira tespit davası açılabileceği ve kira tespit davasının sonucunun tahliye davasını etkilemeyeceği belirtilmiştir. Bu itibarla kira tespit davasının tahliye davasından önce veya sonra açılmış olması, tek başına tahliye talebinin hukuki geçerliliğini ortadan kaldıran bir durum değildir.
Yine Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 06.06.2016 Tarihli 2015/10830 Esas 2016/4409 Karar sayılı kararı ile Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 31.10.2013 Tarihli 2013/12832 Esas 2013/14699 Karar sayılı kararında, kira bedelinin olağan rayiç seviyeye yükseltilmesini istemenin kiraya verenin yasal hakkı olduğu, bu hakkın kullanılmasının kiraya veren aleyhine yorumlanamayacağı ve tahliye davasının sonucunu kendiliğinden etkilemeyeceği yönündeki yaklaşım benimsenmiştir.
Öte yandan ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği kuşkusuzdur. Bununla birlikte ihtiyacın samimiyetine ilişkin değerlendirme, yalnızca kiraya verenin kira bedelinin tespiti davası açmış olmasına dayandırılamaz. İhtiyacın niteliği, tahliye sebebinin dayandığı somut olaylar, kiraya verenin davranışları ve dosyaya sunulan deliller bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle kira tespit davası açılmış olması, tek başına ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldırmasa da diğer somut olgularla birlikte ileri sürülen ihtiyacın gerçekliği yönünden değerlendirmeye konu edilebilir.
Sonuç olarak, tahliye davası devam ederken aynı taşınmaz hakkında kira bedelinin tespiti davası açılması hukuken mümkündür. Kiraya verenin kira bedelinin rayiç miktarlara yükseltilmesini istemesi, mevcut kira ilişkisinden doğan yasal haklarının kullanılması niteliğindedir. Bu hakkın kullanılması, tahliye talebinden vazgeçildiği veya ihtiyaç nedeniyle açılmış tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez. Kira bedelinin tespiti ve tahliye talepleri, kendi kanuni koşulları çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Dolayısıyla tahliye davası devam ederken kira bedelinin tespitini istemek, kural olarak tahliye davasının reddini gerektiren bir sebep oluşturmadığı gibi kira tespit davasının açılmasına da engel teşkil etmez.