Avukat Ali Mert Karakılçık
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda, kira tespit davasının hangi tarihte açılabileceği ve mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, kiraya veren ve kiracı bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmasına rağmen kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan önce dava açmamış veya kiracıya ihtarname göndermemiş olması, kira tespit davasının açılmasına engel teşkil edip etmeyeceği bakımından uygulamada sıklıkla tartışılmaktadır. Bunun yanında kira tespit davasının yeni kira dönemi başladıktan sonra açılması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin dava tarihinden itibaren mi yoksa yeni kira döneminin başlangıcından itibaren mi geçerli olacağı da ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345.maddesi, kira bedelinin tespiti davasının açılma zamanı ile mahkemece verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren hüküm doğuracağını düzenlemektedir. Maddenin birinci fıkrasında, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmüne yer verilerek kira bedelinin tespitini isteme hakkının belirli bir hak düşürücü dava açma süresiyle sınırlandırılmadığı kabul edilmiştir. Bununla birlikte davanın her zaman açılabilmesi, mahkemece belirlenecek kira bedelinin geçmişte kalan veya devam eden herhangi bir kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabileceği anlamına gelmemektedir. Bu nedenle kira tespit davasının açılabilirliği ile mahkemece verilecek kararın zaman bakımından etkisi birbirinden ayrılmalıdır.
TBK.m.345/2 uyarınca, kira bedelinin tespiti davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Ancak bu düzenleme, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmayan durumlar bakımından önem taşımaktadır. Zira kira sözleşmesinde artış şartının mevcut olması halinde, aynı maddenin üçüncü fıkrasında özel bir düzenlemeye yer verilmiştir.
TBK.m.345/3 uyarınca, “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Bu hüküm karşısında, tarafların kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağını kararlaştırmış olmaları halinde, kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan önce dava açması veya kiracıya ayrıca yazılı bildirimde bulunması zorunlu değildir. Kiraya veren, yeni kira döneminin başlamasından sonra da o kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açabilecek ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını talep edebilecektir.
Bu düzenlemenin temelinde, kira sözleşmesinde artış şartına yer verilmiş olması nedeniyle kiracının yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağını önceden bilmesi bulunmaktadır. Taraflar kira sözleşmesini kurarken yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağını kararlaştırmış olduklarından, kiraya verenin aynı hususu yeni kira dönemi başlamadan önce ayrıca bildirmesi gerekli görülmemiştir. Böylece kanun koyucu, sözleşmede artış şartının bulunduğu durumlarda kiraya verenin kira tespit davası açma hakkını kullanmasını kolaylaştırmış ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesine imkân tanımıştır.
Nitekim kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak kira tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Başka bir ifadeyle sözleşmede artış şartının bulunması, kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan önce dava açma zorunluluğunu ortadan kaldırmakta ve yeni kira dönemi içerisinde açılacak davada belirlenecek kira bedelinin dönem başından itibaren uygulanmasını sağlamaktadır (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, s.894).
Burada önemle belirtilmelidir ki TBK.m.345/3 kapsamında kira tespit davasının yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilmesi ile mahkemece verilecek kararın hangi tarihte kesinleşeceği birbirinden farklı hususlardır. Kanun, kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi bakımından davanın ilgili kira dönemi içerisinde açılmış olmasını yeterli görmektedir. Bu nedenle davanın açıldığı tarihten sonra yargılamanın devam etmesi, mahkeme kararının daha sonraki bir tarihte verilmesi veya kararın yeni kira dönemi sona erdikten sonra kesinleşmesi, mahkemece belirlenen kira bedelinin kanuni koşulların gerçekleştiği yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasına kendiliğinden engel değildir.
Örneğin kira sözleşmesinde yeni kira döneminin 01.05.2023 tarihinde başlayacağı ve kira bedelinin her yıl artırılacağı kararlaştırılmışsa, kiraya verenin 01.05.2023 tarihinden önce dava açmamış veya kiracıya ihtarname göndermemiş olması, yeni kira dönemi bakımından kira bedelinin tespitini istemesine engel teşkil etmeyecektir. Kiraya verenin 01.05.2023 tarihinde başlayan kira yılının sonuna kadar açacağı davada, TBK.m.345/3’teki koşulların gerçekleşmesi halinde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin 01.05.2023 tarihinden itibaren geçerli olması mümkün olacaktır. Ancak bu sonucun doğabilmesi için kira bedelinin tespitine ilişkin diğer kanuni koşulların da mevcut olması gerekmektedir.
Yargıtay uygulamasında da kira sözleşmesinde artış şartının bulunması halinde, kira tespit davasının yeni kira dönemi içerisinde açılabileceği ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin dönem başlangıcından itibaren geçerli olacağı kabul edilmektedir.
Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 04.04.2019 Tarihli 2017/7675 Esas 2019/2965 Karar sayılı kararında;
“…Aynı kanunun 345. maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Somut olayımızda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 23.04.2010 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda 12.06.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23.04.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Anılan karara konu uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 23.04.2010 olup sözleşmede kira bedelinin her yıl artırılacağına ilişkin açık bir hüküm bulunmaktadır. Kiraya veren tarafından 23.04.2015 tarihinde başlayan kira dönemi bakımından kira bedelinin tespiti talep edilmiş ve dava 12.06.2015 tarihinde açılmıştır. Yargıtay, davanın yeni kira dönemi başladıktan sonra açılmış olmasına rağmen sözleşmede artış şartının bulunmasını dikkate alarak davanın süresinde olduğunu kabul etmiş ve kira bedelinin 23.04.2015 tarihinden itibaren tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Bu karar, kira sözleşmesinde artış şartının bulunması halinde dava açma tarihinin yeni kira döneminin başlangıcından sonra olmasının, mahkemece belirlenecek kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olmasına engel teşkil etmediğini açıkça ortaya koymaktadır. Nitekim Yargıtay, kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan önce açılmamış olmasını ret sebebi olarak kabul etmemiş, sözleşmede artış şartı bulunması nedeniyle yeni kira dönemi içerisinde açılan davanın esasının incelenmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Aynı doğrultuda Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 07.11.2018 Tarihli 2017/5341 Esas 2018/11195 Karar sayılı kararında;
“…Aynı kanunun 345. maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. …Kira sözleşmesinin hususi şartlar 6. maddesinde” kontrat bitiminde kira rayiç bedelinin yıllık TEFE- TÜFE ortalaması oranında artırılacağı” düzenlenmiş olup sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 345/son maddesi gereğince kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açılabilir.”
Bu kararda da Yargıtay, kira sözleşmesinin özel şartlarında kira bedelinin yıllık TEFE-TÜFE ortalaması oranında artırılacağının kararlaştırılmış olmasını TBK.m.345/3 kapsamında artış şartı olarak değerlendirmiştir. Sözleşmede artış şartının bulunması nedeniyle kira tespit davasının yeni kira döneminin sonuna kadar açılabileceği kabul edilmiştir. Böylece kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunmasının, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi bakımından taşıdığı hukuki önem bir kez daha ortaya konulmuştur.
Bununla birlikte kira sözleşmesinde artış şartının bulunması, kiraya verenin talep ettiği kira bedelinin mahkeme tarafından doğrudan kabul edilmesini gerektirmemektedir. TBK.m.345, kira bedelinin tespitine ilişkin davanın açılma zamanı ve mahkeme kararının zaman bakımından etkisini düzenlemekte olup kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği TBK.m.344 kapsamında değerlendirilmektedir. Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, mahkemece kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınmalıdır. Bu nedenle sözleşmede artış şartının bulunması, kira bedelinin tespitine ilişkin maddi koşulları ortadan kaldırmamakta, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından sonuç doğurmaktadır.
Ayrıca kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde tespit edilmesi ile geçmiş dönemlere ilişkin kira farklarının talep ve tahsil edilmesi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması, ilgili dönem bakımından kira farklarının doğmasına neden olabilecek olmakla birlikte bu farkların talep edilmesi ve tahsili bakımından kira tespit kararının kesinleşmesi, muacceliyet ve ilgili diğer hukuki koşulların ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önce dava açması veya kiracıya ayrıca ihtarname göndermesi zorunlu değildir. TBK.m.345/3 uyarınca, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak kira tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinde artış şartı bulunan durumlarda, davanın yeni kira dönemi başladıktan sonra açılmış olması tek başına kira bedelinin dönem başlangıcından itibaren tespit edilmesine engel teşkil etmemektedir. Yargıtay uygulaması da sözleşmede artış şartının bulunması halinde yeni kira dönemi içerisinde açılan davada belirlenecek kira bedelinin dönem başlangıcından itibaren uygulanması gerektiği yönündedir.