Avukat Ali Mert Karakılçık
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda, kira sözleşmesinde artış şartının bulunup bulunmadığı ve kiracının yeni kira döneminde yaptığı ödemelerin hukuki niteliği önem taşımaktadır. Özellikle kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı kararlaştırılmış olmasına rağmen artış oranının veya miktarının açıkça belirtilmediği durumlarda, bu düzenlemenin Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesinin üçüncü fıkrası kapsamında artış şartı olarak kabul edilip edilmeyeceği tartışma konusu olabilmektedir. Bunun yanında kiracının yeni kira döneminde kira bedelini tek taraflı olarak artırması ve kiraya verenin bu bedeli kabul etmesi halinde, taraflar arasında yeni kira bedeli üzerinde anlaşma sağlanmış sayılıp sayılmayacağı ve kiraya verenin kira tespit davası açma hakkının devam edip etmeyeceği de ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu iki mesele, kira bedelinin tespitine ilişkin dava hakkının kullanılması ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı bakımından birbiriyle yakından ilişkili olmakla birlikte hukuken farklı sonuçlar doğurmaktadır.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı veya Miktarı Belirtilmese Dahi Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Hüküm Bulunması, TBK.m.345/3 Kapsamında Artış Şartının Varlığı İçin Yeterlidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesinde kira bedelinin tespiti davasının açılma zamanı ve mahkemece verilecek kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasında, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmüne yer verilerek kira bedelinin tespitini isteme hakkının belirli bir dava açma süresiyle sınırlandırılmadığı kabul edilmiştir. Bununla birlikte mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi bakımından aynı maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında özel koşullar öngörülmüştür.
TBK.m.345/3 uyarınca, “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Bu düzenleme karşısında, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün bulunması, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi bakımından yeterli kabul edilmiştir. Kanun koyucu, sözleşmede mutlaka belirli bir artış oranına veya miktarına yer verilmesini aramamış, tarafların yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin iradelerini sözleşmede ortaya koymuş olmalarını yeterli görmüştür.
Bu nedenle kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl artırılacağı, yeni kira dönemlerinde artış uygulanacağı veya kira bedelinin belirli dönemlerde yeniden artırılarak ödeneceği yönünde bir düzenlemenin bulunması halinde, artış oranı ya da miktarı açıkça belirtilmemiş olsa dahi TBK.m.345/3 kapsamında artış şartının mevcut olduğu kabul edilebilecektir. Burada belirleyici olan, tarafların yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hususunda sözleşme kurulurken anlaşmış olmalarıdır. Artışın hangi oranda gerçekleştirileceğinin ayrıca belirlenmemiş olması, sözleşmedeki artış iradesini kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır.
Nitekim kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağının belirtilmiş olması, artış oranı açıkça gösterilmese dahi kira tespit davasının yeni kira dönemi içerisinde açılabilmesi bakımından yeterlidir. Aynı şekilde kira sözleşmesinde ilk yıl sonrasındaki kira bedellerinin yıllar itibarıyla artışlı olarak kararlaştırılmış olması da tarafların kira bedelinin artırılmasına ilişkin ortak iradelerini ortaya koymaktadır. Bu durumda sözleşmede ayrıca genel bir artış maddesine yer verilmemiş olsa dahi yıllar itibarıyla belirlenen artışlı kira bedelleri, artış şartının varlığı bakımından dikkate alınabilecektir (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s.895).
Sözleşmede artış şartının bulunmasının temel hukuki sonucu, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından otuz gün önce dava açmak veya aynı süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorunda olmaksızın, yeni kira dönemi içerisinde kira bedelinin tespitini talep edebilmesidir. Zira kiracı, kira sözleşmesinin kurulması sırasında yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağını kabul etmiş olduğundan, kiraya verenin aynı hususu yeni kira dönemi başlamadan önce ayrıca bildirmesine gerek bulunmamaktadır. Bu çerçevede sözleşmede artış şartının varlığı, kira bedelinin miktarından ziyade mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşımaktadır.
Yargıtay uygulamasında da kira sözleşmesinde artış şartının varlığı değerlendirilirken yalnızca belirli bir artış oranının açıkça yazılmış olup olmadığına bakılmamakta, tarafların kira bedelinin artırılmasına ilişkin iradelerinin sözleşme hükümlerinden anlaşılıp anlaşılmadığı üzerinde durulmaktadır. Özellikle kira bedellerinin yıllar itibarıyla artışlı olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde, bu düzenlemenin yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin taraf iradesini ortaya koyduğu kabul edilmektedir.
Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 27.06.2019 Tarihli 2017/8651 Esas 2019/5865 Karar sayılı kararında;
“…Somut olayımızda; 2013 yılında hak ve nasafete göre kira tespitini müteakip, 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihleri itibariyle kira bedelinin tespiti talep edilmektedir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2004 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile devamında imzalanan 25.05.2007 ve 01.04.2009 tarihli Protokoller konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Gerek kira sözleşmesinde gerekse de 25.05.2007 tarihli protokolde her yıl artışlı kira bedelleri belirlenmek suretiyle ( 1.yıl için 1.550 dolar, 2.yıl için 1.600 dolar, 3.yıl için 1.800 dolar gibi ) ödenecek kira bedellerinin açıkça kararlaştırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmede kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesi bulunduğundan, 30.12.2014 tarihinde açılan dava süresinde olup, Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Anılan kararda Yargıtay, kira sözleşmesi ve sonradan düzenlenen protokollerde yıllar itibarıyla artışlı kira bedellerinin belirlenmiş olmasını, tarafların kira bedelinin artırılacağına ilişkin iradelerinin varlığını gösteren yeterli bir düzenleme olarak değerlendirmiştir. Böylece artış şartının mutlaka belirli bir başlık altında ve belirli ifadelerle düzenlenmesi gerekmediği, sözleşmenin bütününden tarafların kira bedelinin artırılacağına ilişkin ortak iradelerinin anlaşılmasının yeterli olduğu ortaya konulmuştur.
Bununla birlikte sözleşmede artış şartının bulunması, mahkemece kira bedelinin kiraya verenin talep ettiği miktarda belirleneceği anlamına gelmemektedir. Kira bedelinin tespitinde TBK.m.344’te öngörülen koşulların ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak belirlenmektedir. Dolayısıyla sözleşmede artış şartının bulunması, kira bedelinin miktarının belirlenmesine ilişkin kanuni esasları ortadan kaldırmamakta, esas itibarıyla mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasına imkân tanımaktadır.
Sonuç olarak, TBK.m.345/3 kapsamında artış şartının varlığından söz edilebilmesi için kira sözleşmesinde artış oranının veya miktarının mutlaka açıkça belirlenmiş olması zorunlu değildir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün bulunması veya tarafların yıllar itibarıyla artışlı kira bedelleri kararlaştırmış olmaları, artış iradesinin varlığını ortaya koyabilecek niteliktedir. Bu durumda kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından önce ayrıca ihtarname göndermeksizin veya otuz gün önceden dava açmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar açacağı kira tespit davasında belirlenecek kira bedelinin dönem başlangıcından itibaren uygulanmasını talep edebilecektir.
Kiracının Kira Bedelini Tek Taraflı Olarak Artırması ve Artırılmış Bedelin Kiraya Veren Tarafından Kabul Edilmesi, Kural Olarak Kira Tespit Davası Açma Hakkını Ortadan Kaldırmaz.
Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda karşılaşılan bir diğer mesele, kiracının yeni kira döneminde kira bedelini tek taraflı olarak artırması ve artırılmış kira bedelini kiraya verene ödemesi halinde taraflar arasında yeni kira bedeli üzerinde anlaşma sağlanmış sayılıp sayılmayacağıdır. Özellikle kiracının önceki kira döneminde ödediği bedeli belirli bir oranda artırarak banka kanalıyla kiraya verene göndermesi ve kiraya verenin de bu ödemeyi kabul etmesi durumunda, kiracının söz konusu ödemenin yeni kira bedeli üzerinde taraflar arasında anlaşma sağlandığını gösterdiğini ileri sürmesi mümkündür. Ancak kiracının tek taraflı olarak belirlediği kira bedelini ödemesi ile tarafların yeni kira bedeli üzerinde karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamalarıyla anlaşmaya varmaları hukuken farklı durumlardır.
Kira sözleşmesi taraflarının yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini karşılıklı anlaşmayla belirlemeleri mümkün olmakla birlikte, böyle bir anlaşmanın varlığından söz edilebilmesi için tarafların yeni kira bedeli üzerinde uyuşan iradelerinin bulunması gerekmektedir. Kiracının tek taraflı olarak belirlediği artış oranını uygulaması ve bu doğrultuda ödeme yapması, tek başına kiraya verenin de aynı bedeli yeni kira döneminin kesin ve nihai kira bedeli olarak kabul ettiği anlamına gelmez. Aynı şekilde kiraya verenin banka hesabına gönderilen kira bedelini tahsil etmesi de her durumda yeni kira bedeli üzerinde anlaşma sağlandığını gösteren yeterli bir olgu olarak değerlendirilemez.
Zira kira bedelinin ödenmesi, kiracının mevcut kira ilişkisinden doğan asli borcunun ifası niteliğindedir. Kiraya verenin kendisine gönderilen kira bedelini kabul etmesi ise kural olarak bu ödemenin tahsil edilmesi sonucunu doğurur. Ödemenin kabul edilmiş olması ile kiraya verenin daha yüksek kira bedeli talep etme veya kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteme hakkından vazgeçmesi birbirinden ayrılmalıdır. Kiraya verenin kira tespit davası açma hakkından vazgeçtiği veya yeni kira bedeli üzerinde bağlayıcı bir anlaşma yaptığı sonucuna ulaşılabilmesi için tarafların bu yöndeki iradelerini ortaya koyan somut olguların bulunması gerekir.
Bu çerçevede kiracının yeni kira döneminde kira bedelini artırarak ödemesi ve kiraya verenin söz konusu bedeli herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin kabul etmesi, tek başına taraflar arasında yeni şartlarla kira sözleşmesi kurulduğunu veya kiraya verenin kira tespit davası açma hakkından vazgeçtiğini göstermemektedir. Kiraya verenin artırılmış kira bedelini tahsil etmesi, kira ilişkisinin devamı sırasında kendisine yapılan ödemenin kabul edilmesi niteliğinde olup kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini istemesine kural olarak engel teşkil etmemektedir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/3-23 Esas 2005/48 Karar sayılı kararında;
“…Kiracının kirayı artırarak ödemede bulunması ve kiralayanın da bunu hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir.”
Bu karar, kiracının tek taraflı olarak gerçekleştirdiği kira artışının ve kiraya verenin bu ödemeyi kabul etmesinin hukuki sonuçlarını ortaya koymaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, artırılmış kira bedelinin herhangi bir kayıt veya koşul ileri sürülmeden kabul edilmesini dahi kira tespit davası açma hakkının kaybedilmesi için yeterli görmemiştir. Böylece kiraya verenin ödeme kabul etmesi ile kira bedelinin kesin olarak kararlaştırılması arasında doğrudan ve zorunlu bir hukuki bağlantı kurulamayacağı kabul edilmiştir.
Bu yaklaşımın temelinde, kira bedelinin tespitini isteme hakkının kanundan doğan bağımsız bir hak olması bulunmaktadır. Kiracının kendi belirlediği kira bedelini ödemesi, kiraya verenin kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteme hakkını kendiliğinden sona erdirmemektedir. Aksi yöndeki bir kabul, kiracının tek taraflı olarak belirlediği kira bedelini ödemek suretiyle kiraya verenin dava hakkını ortadan kaldırabilmesi sonucunu doğuracaktır. Oysa kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde esas olan, tarafların gerçekten anlaşmaya varıp varmadığının ve kanunda öngörülen tespit koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesidir.
Öte yandan kiracının kira bedelini artırarak ödemesi yalnızca dava açılmadan önce değil, kira tespit davası devam ederken de gündeme gelebilmektedir. Kiracının yargılama sırasında kira bedelini artırması, hatta kiraya verenin talep ettiği miktarda ödeme yapmaya başlaması halinde dahi bu durumun kira tespit davasının konusuz kaldığı veya davanın reddedilmesi gerektiği sonucunu doğurup doğurmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira tespit davasının konusu, yalnızca belirli bir miktar paranın kiracıdan tahsil edilmesi değildir. Bu davada amaç, taraflar arasındaki kira ilişkisinde uygulanacak kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesidir. Dolayısıyla kiracının dava sırasında belirli bir miktarda kira ödemesi yapması, kira bedelinin hukuken tespit edilmesine yönelik uyuşmazlığı kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir. Özellikle taraflar arasında kira bedelinin miktarı konusunda uyuşmazlık devam ediyorsa, mahkemece kira bedelinin tespitine ilişkin hüküm kurulmasında hukuki yarar bulunabilecektir.
Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 27.03.2019 Tarihli 2017/6552 Esas 2019/2619 Karar sayılı kararında;
“…Somut olayda; Davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı hususu, uyuşmazlık konusu değildir. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Anılan kararda Yargıtay, kiracının artırılması istenilen veya mahkemece belirlenecek miktarda kira bedeli ödemesini, kira tespit davasının reddedilmesi için yeterli görmemiştir. Taraflar arasında kira bedelinin miktarına ilişkin uyuşmazlık bulunduğu ve bu uyuşmazlığın mahkeme önüne taşındığı durumda, kiracının ödeme yapmış olmasına rağmen kira bedelinin tespitine ilişkin karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Böylece kira tespit davasının hukuki niteliği ile kira bedelinin fiilen ödenmesi arasında ayrım yapılmış, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi talebinin yalnızca kiracının gerçekleştirdiği ödemeler nedeniyle ortadan kalkmayacağı kabul edilmiştir.
Bununla birlikte kiracının yaptığı ödemelerin hiçbir durumda hukuki sonuç doğurmayacağı da söylenemez. Taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesine yönelik açık bir anlaşma yapılmış olması veya tarafların davranışlarının somut olayın özellikleri çerçevesinde yeni kira bedeli üzerinde karşılıklı irade uyuşmasını ortaya koyması halinde, bu anlaşmanın hukuki sonuçlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Ancak yalnızca kiracının belirlediği bedeli banka kanalıyla göndermesi ve kiraya verenin bu bedeli tahsil etmesi, yeni kira bedeli üzerinde anlaşmaya varıldığının kabulü için tek başına yeterli değildir.
Ayrıca kira bedelinin tespiti davası sonucunda mahkemece belirlenecek kira bedeli ile kiracının daha önce yaptığı ödemeler birbirinden ayrı değerlendirilmelidir. Mahkemece yeni kira dönemi için belirlenen kira bedelinin kiracının ödediği bedelden yüksek olması halinde, ilgili dönem bakımından ortaya çıkabilecek kira farklarının hesaplanmasında kiracının fiilen yaptığı ödemelerin dikkate alınması gerekecektir. Bununla birlikte kira farklarının talep ve tahsil edilmesine ilişkin hukuki koşullar, kira bedelinin tespitine ilişkin hükmün sonuçlarından ayrı olarak değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, kiracının yeni kira döneminde kira bedelini tek taraflı olarak artırması ve artırılmış bedeli kiraya verene ödemesi, kural olarak kiraya verenin kira tespit davası açma hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Kiraya verenin artırılmış kira bedelini herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeden kabul etmiş olması da tek başına taraflar arasında yeni kira bedeli üzerinde bağlayıcı bir anlaşma yapıldığını göstermemektedir. Aynı şekilde kira tespit davası devam ederken kiracının artırılması talep edilen miktarda ödeme yapması, taraflar arasındaki kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlığı kendiliğinden sona erdirmemektedir. Bu nedenle kira bedelinin miktarı konusunda uyuşmazlığın devam ettiği durumlarda, kiracının tek taraflı ödemeleri gerekçe gösterilerek kira tespit davasının reddedilmesi yerine, kanuni koşullar çerçevesinde kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekmektedir.