Av.Ali Mert KARAKILÇIK
İKTİSAP VE YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE
DAVA HAKKI VE HUSUMET
TBK’nın “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı 351’inci maddesinde kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Yasanın 350’nci maddesinde olduğu gibi bu maddede de tahliye sebebi, zorunlu ihtiyaçtan kaynaklanmalıdır. Madde metninden geçen iktisap satım, trampa, hibe vs şeklinde olabilir[1].
Bu madde kapsamında dava açma hakkına sahip olan kimse TMK hükümlerine göre taşınmazı sonradan iktisap eden kimsedir. Bu kişi gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Ancak malik olarak kuru mülkiyet tek başına dava hakkı tanımaz. Yargıtay uygulamasına göre intifa hakkı sahibinin tek başına ya da kuru mülkiyet sahibi ile birlikte dava açma hakkı vardır[2]. Şayet taşınmazı iktisap edenler birden fazla ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Bu şart yerine getirilmediğinde davacıya süre verilmeli ve dava şartı tamamlandıktan sonra esasa yönelik inceleme yapılması gerekir[3]. Aynı şekilde birden çok kiracının bulunduğu durumlarda dava dilekçesinde tüm kiracılar hasım olarak gösterilmelidir[4].
DAVA SÜRESİ
Kiralananı iktisap eden kimse iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde talebini içeren ihtarname ile kiracıyı haberdar ettikten altı ay sonra dava açabilir. İktisaptan itibaren bir aylık süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse yeni malik bu maddeye dayanarak dava açamaz[5]. Şayet bir ay içerisinde bu ihtar keşide edilmezse yeni malik de kira sözleşmesini aynı koşullarla üstlenmiş sayılır ve bu nedenle tahliye davası açamaz[6]. Ancak bundan sonraki kira döneminde gereksinim sebebiyle sözleşmeyi, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı tahliye davasıyla da sona erdirebilir (TBK.m.351/II)[7].
Y.6.HD. 28.5.1995 gün ve 6795/7183 sayılı kararında sözü edildiği üzere kanun yeni malike dava açma hakkını bir defaya mahsus olmak üzere tanımıştır. Şayet altı aylık süre dolmadan dava açılırsa dava reddedilir[8]. Altı aylık süre dolmadan açılması nedeniyle dava reddedilirse bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci bir dava açılabilir. Birinci davanın derdest ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir[9].
Ayrıca önceki malik ile davacı kiracı arasında yapılan sözleşmeye dayanarak dava açılabilir[10]. Mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan hakların da yeni malike geçtiğinin kabulü gerekir. Nitekim TBK’nın “kiralananın el değiştirmesi” başlıklı 310.maddesi gereği sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur hükmü amirdir. Yargıtay da bir kararında taşınmazı iktisap eden yeni malikin kira sözleşmesi ile bağlı olduğuna karar vermiştir[11].
TBK’nın 351/2’nci maddesi kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir düzenlemesi ile iktisap eden kişiye dava açma süresi olarak bir alternatif hak tanımıştır. Bu kapsamda davacı dilerse düzenlemenin birinci fıkrasında belirtilen altı aylık süre içerisinde dilerse de ikinci fıkrada belirtilen süre içerisinde davasını açabilecektir.
Yargıtay da konuya ilişkin bir kararında konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimsenin dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse de TBK.’nun 351’inci maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini, davanın altı ayın sonunda hemen açılmasının (örneğin bir ay içinde açılması) şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılmasının mümkün olduğunu ifade etmiştir[12]. Zira bu konuda İcra ve İflas Kanunu’nun 272’nci maddesi kıyasen uygulanmaz[13].
Yargıtay bir başka kararında da TBK’nın 351’nci maddesi kapsamında bir aylık ihtar süresinin edinme günü de dahil olmak üzere hesaplanması gerektiğini, davanın altıncı ayın bitiminde hemen açılmasının gerekmediğini belirtmiştir[14]. Yargıtay aynı konuya ilişkin başka bir kararında altı aylık sürenin hesabında da iktisap edilen günün de hesaba katılması gerektiğini belirtmiştir[15].
İHTİYACIN İSPATI
TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında yer alan tahliye sebeplerinde olduğu gibi yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu husus mahkemece araştırılmadan karar verilmesi kanuni düzenlemeye uygun düşmez[16].
Yargıtay iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkin bir davada davalı kiracının muvazaalı satış iddiasının tahliye davasında ileri sürülemeyeceğine karar vermiştir[17]. Aynı şekilde Yargıtay bir başka kararında da satışta muvazaa iddiasının tahliye davasında dinlenilme olacağı olmadığına hükmetmiştir[18]
TAŞINMAZIN TAMAMININ VEYA BİR KISMININ İKTİSABI, İKTİSAPTAN ÖNCE PAYDAŞ OLMA HALİ
Taşınmazın bir kısmını satın alan kimse diğer paydaşların rızasını alarak bu maddeye dayanarak dava açabilir. Ancak sonradan bir kısım pay iktisap eden kimse davadan önce aynı taşınmazda paydaş ise yeni iktisap işbu davanın açılması hakkını vermez[19].
İKTİSAPTAN SONRA KEŞİDE OLUNAN İHTARNAME
TBK’nın 351’nci maddesi kapsamında kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamenin keşide edilmesi yeterli olmayıp bir aylık süre içerisinde ihtarnamenin tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bir ay içerisinde tebliğ edilen bu ihtar dava süresini korur. İşbu ihtarname, kira sözleşmesini bozucu nitelik taşır.
Kiralananı iktisap edenlerin sayısı birden fazla ise ihtarname bunların tümü tarafından keşide edilmelidir[20]. Tek malikin ihbar ve ihtarı yeterli değildir. Şayet tek malik tarafından ihtar çekilmişse o ihtara dayanılarak kanuni sürelerden faydalanılarak dava açılamaz, açılmış ise süre yönünden reddedilir[21].
Davacı yeni malik kiracıya çektiği ihtarda altı aydan daha uzun bir süre vermişse o süre ile bağlıdır. İhtarda belirtilen süre dolmadan dava açılamaz. Kanun metninde geçen altı aylık süre ihtarnamenin kiracıya tebliğ tarihinden itibaren işleyecek süredir. Bu süre iktisap tarihi üzerinden hesaplanamaz[22]. Y.6.HD. 15.12.1997 gün ve 10410/1058 sayılı kararında belirtildiği üzere davacı, ihtarla verdiği süre dolmadan dava açamaz, süre sonunu beklemek ve ondan sonra dava açmak zorundadır.
Yargıtay bir kararında iktisap nedeniyle kiracıya telgraf şeklinde gönderilen ihtarın tebliğinin Tebligat Kanunu hükümlerine tabi olmayıp, Posta Kanununa tabi olduğunu, bu kapsamda tebligatın bizzat muhatabına yapılması gerektiğini, telgraf ihtarı davalı kiracının bizzat kendisine tebliğ edilmediğinden ve davalı da tebligattan haberdar olmadığını bildirdiğinden yapılan tebligatın usulüne uygun şekilde yapılmış bir tebligat olarak kabul edilemeyeceğini, hukuki sonuç doğurmayacağını ifade etmiştir[23].
AYNI NEDENE DAYANARAK BİRDEN FAZLA DAVA AÇILMASI
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kanunda belirtilen altı aylık süre dolmadan dava açılmış ve süre nedeniyle reddedilmişse aynı nedene dayanılarak yeni bir dava ikame edilebilir[24]. Süre yönünden reddedilen bu dava sonradan açılacak dava için derdest sayılmaz ve kesin hüküm olarak kabul edilemez[25]. Ancak dava açılmış ve esastan reddine karar verilmiş ise artık aynı sebebe dayalı yeni bir dava açılamaz[26]. Davacı ve yeni malik, eski malikle yapılan sözleşmeye göre dava açmak zorundadır[27].
SONUÇ
TBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir. İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın bu konuda ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına sıklıkla rastlanmaktadır. Doktrinde de ifade edildiği üzere ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Madde metninde belirtilen altsoy kavramına yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar da girer. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir. Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine dahil edilebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek yoktur, nafaka koşullarının oluşması yeterlidir. Madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır. Düzenlemede sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz. Belirtilen sebeplere dayalı tahliye istemlerinde ihtiyacın varlığını ispat yükü davacı kiralayana aittir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığı takdirde mahkeme açılan davanın kira sözleşmesi kapsamında süreye uygunluğunu öncelikle incelemekle yükümlüdür. Belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak dava açma hakkı kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmektedir. Doktrinde de malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı olmadığı belirtilmektedir. Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile birlikte dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise kiralayan konumda olmayan paydaşın dava aşması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da muvafakatinin alınması gerekir. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra bunlardan birinin davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine engel teşkil etmez. Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle de tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık daha sonra giderilemez. Nitekim Yargıtay uygulamasında tahliye davasının tüm kiracılara birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiği ifade edilmiştir.
KAYNAKÇA
TUNABOYLU, Müslim: Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara 2013.
YAVUZ, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi, 10.Baskı, İstanbul 2014.
EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, 4.Baskı, Ankara 2017.
YAVUZ, Nihat: Kira Hukuk Şerhi, Adalet Yayınevi, 5.Baskı, Ankara 2017.
YAVUZ, Nihat: Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Adalet Yayınevi, 2. Baskı, Ankara 2015.
KILIÇOĞLU, Mustafa: Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Davaları, Bilge Yayınevi, 4. Baskı, Ankara 2017.
ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi, Beta Yayıncılık, 4. Bası, İstanbul 2017.
[1] TUNABOYLU, s.871.
[2] Y.6.HD. 8.2.1993 – 1004/1205.
[3] Y.6.HD. 2.2.1993 – 20/921.
[4] TUNABOYLU, s.871.
[5] Y.6.HD. 23.5.1995 – 4797/4940.
[6] YAVUZ, Nihat, s.1957.
[7] EREN, s.419.
[8] YAVUZ, Cevdet, s.687.
[9] YAVUZ, Cevdet, s.687 – TUNABOYLU, s.872.
[10] Y.6.HD. 4.10.1993 – 9085/9566.
[11] Y.6.HD. 27.1.2016 – 2015/7475 E. 2016/442 K.
[12] Y.6.HD. 10.10.2013 – 2013/10473 E. 2013/13888 K.
[13] YAVUZ, Cevdet, s.687 – YAVUZ, Nihat, s.1958.
[14] Y.6.HD. 25.3.2014 – 2014/6341 E. 2014/7893 K.
[15] YAVUZ, Cevdet, s.687.
[16] TUNABOYLU, s.873.
[17] Y.6.H.D. 20.6.2013 – 2013/8885 E. 2013/10777 K.; “…davalının muvazaalı satış iddiası tahliye davasında ileri sürülemeyeceğinden ve davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını ispata elverişli davalı tarafça sunulmuş başkaca bir delili bulunmadığından, mahkemece ihtiyacın varlığının kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, davacının işinin bulunması ve 7-8 tane kendisine ait dükkanda kiracılarının olması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.” (Sinerji İçtihat Programı).
[18] TUNABOYLU, s.877 – Y.6.HD. 16.2.2011 90/1454.
[19] TUNABOYLU, s.873.
[20] YHGK. 20.3.1996 – 84/202.
[21] TUNABOYLU, s.873.
[22] TUNABOYLU, s.874.
[23] Y.6.HD. 9.5.2016 2015/10412 E. – 2016/3792 K.; “Telgraf şeklinde gönderilen ihtarın tebliği Tebligat Kanunu hükümlerine tabi olmayıp, Posta Kanununa tabi olduğundan, tebligatın bizzat muhatabına yapılması gerekir. Telgraf ihtarı davalı kiracının bizzat kendisine tebliğ edilmediğinden ve davalı da tebligattan haberdar olmadığını bildirdiğine göre, yapılan tebligat, usulüne uygun şekilde yapılmış bir tebligat olarak kabul edilemez ve hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda 6098 Sayılı Kanunun 351. maddesinde belirtilen sürelerde tebliğ ettirilmiş bir ihtar bulunmadığından davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde esasa girilerek hüküm kurulması doğru değildir.” (Sinerji İçtihat)
[24] TUNABOYLU, s.874.
[25] Y.6.HD. 18.12.1995 – 12040/12255.
[26] Y.6.HD. 23.10.1996 – 9286/9574.
[27] TUNABOYLU, s.874.