Avukat Ali Mert Karakılçık
Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kişisel mülkiyet hakkı sağlamakla birlikte ana taşınmazın korunması, yönetilmesi ve ortak ihtiyaçlarının karşılanması bakımından kat maliklerini birbirine bağlayan sürekli bir hukuki ilişki de meydana getirir. Bu nedenle kat malikinin hakları ile yükümlülükleri birlikte değerlendirilmek zorundadır; zira ortak alanların kullanılabilir durumda tutulması ve zorunlu hizmetlerin sürdürülmesi, giderlerin düzenli biçimde karşılanmasına bağlıdır.
Bununla birlikte uygulamada bağımsız bölümün boş olduğu, ortak tesisten yararlanılmadığı, kat malikleri kurulunca karar alınmadığı veya işletme projesinin kesinleşmediği gerekçeleriyle aidat borçlarına itiraz edilmektedir. Dolayısıyla uyuşmazlığın çözümü, bir yandan ortak gider borcunun kanuni niteliğinin belirlenmesini, diğer yandan talep edilen alacağın dayanağının ve miktarının somut belgelerle ortaya konulmasını gerektirir. Bu çerçevede ortak gider borcunun kapsamı, işletme projesinin etkisi ve icra inkâr tazminatının koşulları aşağıda birlikte incelenmektedir.
ORTAK GİDER VE AVANS BORCUNUN KANUNİ DAYANAĞI
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesi, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanan avanslara eşit olarak katılacağını; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlara ilişkin avanslara ise arsa payları oranında katılacağını düzenlemektedir. Böylece kanun, giderin niteliğine göre farklı paylaşım ölçütleri öngörmüş ve ortak giderlere katılmayı kat malikinin kişisel tercihine bırakmamıştır.
Aynı maddenin devamında, ortak yer veya tesisleri kullanma hakkından vazgeçmenin yahut bağımsız bölümün durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmenin gider ve avans payını ödeme borcunu ortadan kaldırmayacağı belirtilmiştir. Ayrıca ödenmeyen gider ve avans payları için diğer kat maliklerinin veya yöneticinin dava ve icra takibi yollarına başvurabileceği, gecikilen günler bakımından kanunda öngörülen gecikme tazminatının talep edilebileceği hüküm altına alınmıştır. Bununla birlikte gecikme tazminatının başlangıcı ve hesaplanması somut borcun muacceliyet koşullarıyla birlikte ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu düzenlemelerin ortak sonucu, ortak gider borcunun kaynağının kat mülkiyeti ilişkisi olmasıdır. Ne var ki borcun kanundan doğması, yönetimin ileri sürdüğü her tutarın kendiliğinden ispatlandığı anlamına gelmez. Bu sebeple giderin ortak nitelikte olması, ilgili döneme ait bulunması ve kanuna, yönetim planına veya geçerli anlaşmaya uygun biçimde paylaştırılması ayrıca denetlenmelidir.
FİİLEN YARARLANMAMA VE BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BOŞ OLMASI
Ortak gider borcunun kanuni niteliği karşısında, bağımsız bölümün kullanılmaması veya belirli bir ortak tesisten fiilen yararlanılmaması tek başına borçtan kurtulma sebebi oluşturmaz. Nitekim bir kat malikinin asansörü kullanmaması, ortak çatının onarımından doğrudan yarar görmediğini düşünmesi veya dairesini boş tutması, ana taşınmazın ortak giderlerine katılma sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Doktrinde de bu ayrım açık biçimde vurgulanmaktadır:
“…Yirminci maddenin birinci fıkrasının c bendine göre kat maliklerinden herhangi biri ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya gerek ve gereksinim bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.…madde hükümlerinden de açıkça anlaşıldığı gibi kat maliklerinin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bunlardan yararlanmaya gerek ve gereksinim olmadığını öne sürmek suretiyle ortak giderlere katılmama hakkını yasa koyucu kabul etmemiş, böylece kat mülkiyetinin medeni kanunda düzenlenen öteki mülkiyet haklarından ayırıcı bir özelliğini daha ortaya koymuştur….Yinelemek gerekirse 20.maddenin birinci fıkrasının (c) bendindeki kural gereği kat malikleri ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya gerek ve gereksinim bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz… Çünkü yasal olarak GENEL GİDERLERE KATILMA PAYININ ÖDENMESİ BAKIMINDAN FİİLEN YARARLANMA ŞART DEĞİLDİR. Örneğin ana yapının zemin ya da birinci katındaki bağımsız bölüm maliki asansörden yararlanmadığından ya da akan çatının kendisini ilgilendirmediğinden söz ederek bu ortak yerlerin bakım ve onarımı için gerekli giderlere katılmaktan kurtulamaz. Bunun gibi bir kat maliki bağımsız bölümünün BOŞ OLDUĞUNU, uzun süredir hiç kimsenin oturmadığını bu nedenle kalorifer tesisinden yararlanmadığını, kapıcıya hizmet götürmesinin söz konusu olmadığını öne sürerek bu giderlerden bağışık tutulmasını isteyemez.” (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.498-499).
Bu görüşten hareketle, fiilî kullanımın bulunmaması ile talep edilen giderin hukuki niteliğine yönelik itirazların birbirine karıştırılmaması gerekir. Dolayısıyla kat maliki yalnızca hizmetten yararlanmadığını ileri sürerek ödeme yükümlülüğünden kaçınamaz; buna karşılık ortak gider olarak gösterilen harcamanın gerçekte yapılmadığını, yanlış döneme ait olduğunu veya kendisine hatalı paylaştırıldığını somut delillerle tartışabilir.
KAT MALİKLERİ KURULU KARARI VE İŞLETME PROJESİNİN BULUNMAMASI
Ortak giderlerin planlanması ve kat maliklerine dağıtılması bakımından kat malikleri kurulu kararları ile işletme projeleri önemli araçlardır. Ancak bunların hazırlanmasına veya tebliğine ilişkin eksikliklerin, ana taşınmazın zorunlu ihtiyaçlarını kendiliğinden ortadan kaldırdığı söylenemez. Bu husus, özellikle yönetimin işleyişindeki aksaklıklar nedeniyle yapılması gereken zorunlu harcamaların karşılanamadığı durumlarda önem kazanır.
Konu hakkında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.03.1988 Tarihli, 1987/5-657 E., 1988/238 K. sayılı ilamında; “…Bir apartmanın ısınma, genel su ve benzeri ihtiyaçlarının giderilmesi zorunlu olarak kendini gösterir. Usulüne uygun kat malikleri kurulunun toplanamaması, yönetici seçiminin gerekmemesi veya gerekip usulüne uygun seçim yapılamaması zorunlu ihtiyaçların ortada kalması sonucunu doğurmaz. Bu gibi durumlarda usulüne uygun toplantı yapılmasa dahi kat maliklerinden bir veya bir kaçının bu ihtiyaçları gidermeleri, vekaletsiz tasarruf hükümlerine tabi olup koşulları gerçekleştiği takdirde kat malikleri bu giderlerden sorumlu tutulmuştur. O halde mahkemece bu yönden davacının borçlu olup olmadığı araştırılıp incelenerek sonucu uyarınca karar verilmek ve bu nedenlerle de hukuk genel kurulunca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunun bu yaklaşımı, zorunlu giderlerin sırf yönetimsel eksiklikler nedeniyle karşılıksız bırakılmaması gerektiğini göstermektedir. Bununla beraber kararın vekâletsiz iş görme hükümlerine yaptığı atıf uyarınca, kurul kararı olmaksızın yapılan harcamanın diğer maliklere yükletilebilmesi için somut olayın koşulları ve giderin zorunluluğu ayrıca araştırılmalıdır.
Benzer şekilde, işletme projesinin yapılmaması veya kesinleşmemesi de ortak gider borcunu kendiliğinden sona erdirmez. Bununla birlikte borcun miktarının belirlenmesi bakımından yönetim defterleri, faturalar, makbuzlar ve diğer belgelerin incelenmesi gerekir. Yargıtay uygulaması bu iki hususu birlikte değerlendirmektedir.
Konu hakkında Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 30.09.2010 tarihli, 2010/8347 E. ve 2010/12184 K. sayılı ilamında; “…634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesi hükmüne göre kat malikleri ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Sözü edilen borcun tahsili için kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilip kesinleşmemiş ya da hiç yapılmamış bulunması, davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da muhalif kalması kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayalı olarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Ayrıca dosya içerisinde kat malikleri kurulu tarafından ortak gider ve aidat gider borçlarının ödenmesi ile ilgili 13.02.2004 ve 20.07.2004 günlü iki adet karar alındığı anlaşılmakta olup, kat mülkiyeti yasasının 32.maddesine göre kat malikleri, kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdürler. Bu durum karşısında mahkemece; Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamaları nazara alınarak dava konusu edilen döneme ait olmak üzere yönetimde bulunan ortak gider ve aidat alacağına ilişkin karar ve işletme defterleri, fatura ve makbuzlar ile diğer kayıt ve belgeler getirtilip tüm hesapların uzman bir bilirkişiye incelettirilerek davalını ortak gider ve aidat borcunun bulunup bulunmadığının tespit ettirilmesi…” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
Bu nedenle işletme projesinin kesinleşmemesi ile ortak gider borcunun hiç doğmamış olması aynı hukuki durum değildir. Birincisi borcun belirlenmesi, muacceliyeti ve takip usulü üzerinde etkili olabilecek bir eksiklik iken ikincisi kanuni yükümlülüğün bulunmadığı anlamına gelir. Bu ayrım, aşağıdaki kararlarda da sürdürülmüştür.
Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 17.09.2001 tarihli, 2001/6668 E. ve 2001/7473 K. sayılı ilamında; “…Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesinde öngörülen ana taşınmazın genel giderlerini karşılamak üzere bağımsız bölüm maliklerinden toplanması gereken aidat ve avans paylarının kat malikleri kurulunca alınacak bir karar veya bu kurul ya da yönetici tarafından düzenlenen bir işletme projesi ile belirlenmiş bulunması ilke olarak gerekli ise de bu konuda işletme projesi hazırlanmamış ya da davalının kat malikleri kuruluna katılmamış ve bunun kendisine tebliğ edilmemiş olması onu ortak gider borcunu ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz.” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
Yine bu konuda Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 25.04.2002 tarihli, 2002/4025 E., 2002/4744 K. sayılı ilamında; “…Kat mülkiyetli ana taşınmazda ortak giderlerin tahsili için açılan böyle bir davada davalı tarafın ortak gider borcunun bulunup bulunmadığının belirlenmesi açısından öncelikle yönetimin tuttuğu defter, belge ve diğer kayıtlar göz önünde bulundurulacağı gibi diğer her türlü yasal kanıtlar da dikkate alınmalıdır. İşletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilip kesinleşmemiş olması ya da işletme defterinin tutulmasında gerekli özenin gösterilmemiş olması, kat maliklerini ve onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine ya da başka bir nedene dayanarak sürekli oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. O halde, icra takibine konu olan ve davalı kat malikine tebliğ edilen ödeme emrinde yazılı bulunan ortak gider borcunun varlığı yöntemince saptandığında mahkemece davanın kabulüne karar verilmelidir.” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
Anılan kararlar birlikte değerlendirildiğinde, şekli eksikliklerin kat malikini tümüyle borçtan kurtarmadığı; buna karşılık alacağın varlığının ve miktarının denetlenebilir delillerle ispatlanmasının zorunlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeple dava konusu döneme ait kararların, işletme defterlerinin, fatura ve makbuzların, banka hareketlerinin ve ödeme kayıtlarının incelenmesi; gerektiğinde uzman bilirkişi aracılığıyla borç hesabının yapılması gerekir.
ORTAK GİDER ALACAĞININ İCRA TAKİBİ VE İCRA İNKÂR TAZMİNATI
Ortak gider ve aidat alacaklarının ödenmemesi hâlinde yönetici veya kanunen yetkili diğer kişiler icra takibine başvurabilir. Borçlunun ödeme emrine süresinde itiraz etmesi üzerine takibin durması durumunda ise alacaklı, koşulları varsa İcra ve İflas Kanunu’nun 67.maddesi uyarınca itirazın iptali davası açabilir. Bu davada icra inkâr tazminatına hükmedilebilmesi için geçerli bir ilamsız takip, süresinde itiraz, süresinde açılmış dava, tazminat talebi ve borçlunun itirazının haksızlığının tespiti gerekir. Ayrıca alacağın likit, yani borçlu tarafından belirlenebilir veya hesaplanabilir nitelikte olması önem taşır.
Burada borçlunun kötü niyetli olması, icra inkâr tazminatının zorunlu koşulu değildir. Bununla birlikte her aidat alacağının sırf ortak gider niteliği taşıdığı için kendiliğinden likit kabul edilmesi de doğru değildir. Alacağın dayanağı, paylaşım yöntemi ve miktarının takip tarihi itibarıyla objektif olarak belirlenebilir olup olmadığı somut olay özelinde incelenmelidir. Doktrindeki açıklama da bu değerlendirmeyi desteklemektedir.
“…İcra inkar tazminatının amacı, borçlu olduğu miktarı bilebilecek veya bu miktarı tayin edebilecek durumda olan borçlunun ödeme emri üzerine borcunu inkar etmesini önlemektir. İcra inkar tazminatının belirlenmesinde, takip talebi veya davadaki talep esas alınacaktır. İcra inkar tazminatı için borçlunun itirazında haksız olduğuna mahkemece karar verilmiş olması, takip konusu alacağın belirli-sabit olması ve borçlu tarafından bilinmesi veya tayin ve tetkik edilmesi mümkün nitelikte bulunması, hakimin takdirine bağlı olmaması gerekir.” (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.504-505).
Nitekim ortak gider tutarının kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesiyle belirlenmiş ve hesaplanabilir durumda olduğu hâllerde icra inkâr tazminatı bakımından likidite koşulunun gerçekleşebileceği Yargıtay kararlarında da kabul edilmektedir.
Konuya ilişkin olarak Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 29.03.2012 tarihli, 2012/759 E. ve 2012/3366 K. sayılı kararında; “…dava konusu alacak kat malikleri kurulu kararı ve işletme projeleri ile belirlenen ortak gider alacağı olup belirli ve hesap edilebilir durumda ve likit nitelikte olduğundan İcra İflas Yasasının 67.maddesi uyarınca icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerekirken mahkemece alacağın likit olmadığı gerekçesi ile bu konudaki istemin reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” hükmü tesis edilmiştir.
Yine icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğine ilişkin Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 08.10.2007 tarihli, 2007/8653 E. ve 2007/8141 K. sayılı kararında; “…somut olayda ortak gider alacağı ile ilgili icra takibine borçlunun itirazının haksızlığına mahkemece karar verilmiş olduğuna göre anılan yasa maddesi hükmü uyarınca davalı kat maliki borçlunun icra tazminatından sorumlu tutulması gerekirken yasanın salt alacaklı açısından öngördüğü kötüniyet koşulu çerçevesinde değerlendirme yapılıp BORÇLUNUN KÖTÜNİYETLİ OLMADIĞI GEREKÇESİYLE DAVACI ALACAKLI TARAFINDAN İSTENİLEN İCRA TAZMİNATININ REDDİNE KARAR VERİLMİŞ OLMASI DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR. …” hükmü tesis edilmiştir.
Aynı hukuki yaklaşım, her ay belirli miktarda ödenmesi gereken genel gider avansları bakımından da benimsenmiştir. Aynı konuda Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 22.01.1996 tarihli, 1995/12488 E. ve 1996/346 K. sayılı kararında; “…dava konusu alacak her ay muayyen bir meblağ olarak ödenmesi gereken genel gider avansı olup likit nitelikte ve muayyen olduğu cihetle İcra İflas Kanunun 67.maddesi gereği icra tazminatına hükmedilmesi gerekirken bu konudaki istemin reddi doğru görülmemiştir.” hükmü tesis edilmiştir.
Böylece ortak gider alacağının belirli ve hesaplanabilir olması, haksız itiraz nedeniyle icra inkâr tazminatına hükmedilmesini mümkün kılmaktadır. Ancak alacağın hesaplanabilmesi için kapsamlı bir takdir veya uyuşmazlık konusu harcamaların niteliğine ilişkin ayrıca değerlendirme gerekmesi durumunda likidite koşulunun bulunup bulunmadığı ayrıca tartışılmalıdır. Dolayısıyla asıl alacağın kabulü ile icra inkâr tazminatına hükmedilmesi birbirinden bağımsız koşullar çerçevesinde incelenmelidir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Açıklanan düzenlemeler, doktrin görüşleri ve kararlar birlikte ele alındığında, ortak gider borcunun kat mülkiyeti ilişkisinden doğduğu ve kat malikinin fiilen yararlanmama savunmasıyla bu borçtan kurtulamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. Buna karşılık yönetimsel işlemlerdeki eksikliklerin tamamen önemsiz olduğu da söylenemez; çünkü işletme projesinin varlığı, tebliği, borcun hangi tarihte ödenmesi gerektiği ve takip dayanağının niteliği bakımından farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Bu itibarla uyuşmazlıkta öncelikle talep edilen harcamanın ortak gider olup olmadığı, ardından bu giderin hangi paylaşım esasına tabi tutulduğu, hangi dönemde doğduğu ve ne miktarda belgelendiği araştırılmalıdır. Bunun devamında borcun muacceliyeti, gecikme tazminatı koşulları ve icra takibine itirazın haklılığı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Özellikle icra inkâr tazminatı yönünden yalnızca borcun varlığının değil, alacağın borçlu tarafından objektif olarak belirlenebilir olmasının da ortaya konulması gerekir.
Sonuç olarak, kat mülkiyeti hukukunda ortak gider ve avanslara katılma yükümlülüğü, ana taşınmazın ortak ihtiyaçlarının süreklilik içinde karşılanmasını sağlayan kanuni bir borçtur. Bu nedenle bağımsız bölümün boş bulunması, ortak yerlerden fiilen yararlanılmaması veya işletme projesinin hazırlanmamış olması, tek başına kat malikini ortak gider borcundan kurtarmaz. Bununla birlikte söz konusu yükümlülüğün varlığı, her talebin tutar ve kapsam bakımından kendiliğinden haklı olduğu anlamına gelmediğinden, giderlerin gerçekliği ve paylaşım esasları somut belgeler üzerinden incelenmelidir. Öte yandan ortak gider alacaklarının icra yoluyla tahsilinde, takip ve dava şartlarının yanı sıra alacağın likit niteliği de belirleyici önemdedir. Dolayısıyla hukuken ispatlanmış, belirli ve hesaplanabilir bir alacağa yöneltilen haksız itiraz icra inkâr tazminatını gündeme getirebilirken, alacağın kapsamı veya miktarı bakımından ciddi bir belirleme ihtiyacı bulunan hâllerde bu koşul ayrıca değerlendirilmelidir. Böylelikle hem ana taşınmazın ortak giderlerinin etkin tahsili hem de kat maliklerinin gerçekte doğmamış veya yanlış hesaplanmış borçlardan korunması arasında kanunun öngördüğü denge sağlanabilecektir.