Avukat Ali Mert Karakılçık
Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın aynen taksim edilmesi mümkün olmadığı takdirde ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmektedir. Bu durumda taşınmazın yalnızca hissedarlar arasında mı yoksa üçüncü kişilerin de katılabileceği genel açık artırma yoluyla mı satılacağı önem taşımaktadır. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde temel düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde yer almaktadır. Bunun yanında 31.07.2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli değişiklikler yapılmış ve miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında özel bir artırma usulü kabul edilmiştir.
1- Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlarda İlk Artırmanın Yalnızca Mirasçılar Arasında Yapılması
7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114.maddesinin ikinci fıkrasına eklenen düzenlemeye göre, taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması halinde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu durumda mirasçı olmayan üçüncü kişiler ilk artırmaya katılamayacaktır. Ancak kanunda bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağı açıkça düzenlenmiştir. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel açık artırma usulüyle yapılacak ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecektir. Yeni düzenlemeyle birlikte mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk artırmada teklifin, taşınmazın belirlenen muhammen kıymetinin %100’ünü ve kanunda öngörülen diğer tutarları geçmesi şartı getirilmiştir. İkinci artırmada ise genel hükümler kapsamında muhammen kıymetin %50’si esas alınacak, ancak rüçhanlı alacaklar ve satış giderlerine ilişkin diğer şartlar da gözetilecektir. Dolayısıyla yeni düzenleme, mirasçılara taşınmazı düşük bedelle satın alma hakkı tanımamakta, yalnızca ilk artırmaya katılma bakımından öncelik sağlamaktadır.
2- Mirasçı Olmayan Kişilerin de Hissedar Olduğu Taşınmazlarda Satış Usulü
Taşınmazda mirasçı olmayan üçüncü kişilerin de hissedar olması veya taşınmazın satış, bağış gibi miras dışındaki yollarla edinilmiş bulunması halinde İİK’nın 114. maddesindeki mirasçılara özgü ilk artırma düzenlemesi uygulanmayacaktır. Ancak bu durum, satışın mutlaka üçüncü kişilere açık yapılacağı anlamına gelmemektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, bütün hissedarların rıza göstermesi halinde mahkeme satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılmasına karar verebilir. Bu düzenlemenin uygulanabilmesi için taşınmazın miras yoluyla edinilmiş olması şart değildir. Dolayısıyla mirasçı olmayan kişilerin de hissedar olduğu taşınmazlarda bütün hissedarların kabul etmesi halinde satış yalnızca kendi aralarında gerçekleştirilebilecektir. Ancak hissedarlardan birinin dahi buna rıza göstermemesi halinde satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılmasına karar verilemez. Bu durumda satış genel açık artırma yoluyla yapılacak ve hissedar olmayan üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecektir.
Nitekim Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 10.03.2010 tarihli 2009/9528 Esas, 2010/2592 Karar sayılı kararında, taşınmazın yalnızca hissedarlar arasında satılabilmesi için bütün paydaşların rızasının bulunması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Somut olayda bazı hissedarların duruşmalara katılmaması ve katılan hissedarların da satışın yalnızca kendi aralarında yapılmasına ilişkin açık beyanlarının alınmaması nedeniyle paydaşlar arasında oybirliği bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu nedenle taşınmazın genel açık artırmayla satılması gerekirken yalnızca hissedarlar arasında satışına karar verilmesi hukuka aykırı bulunarak hüküm bozulmuştur.
Aynı doğrultuda Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 18.12.2019 tarihli 2019/4744 Esas, 2019/8808 Karar sayılı kararında, İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca alacaklı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davasında, satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılabilmesi için bütün hissedarların yanında davacı alacaklının da rızasının bulunması gerektiği kabul edilmiştir. Somut olayda davacı alacaklının bu satış yöntemine rıza göstermemesi nedeniyle satışın genel açık artırmayla yapılması gerektiğine karar verilmiştir. Bu kararlar, Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi kapsamında satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılabilmesinin bütün paydaşların rızasına bağlı olduğunu göstermektedir. Bununla birlikte İİK’nın 121. maddesine dayanılarak alacaklı tarafından açılan davalarda, davacı alacaklının rızasının da ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
3- Mahkeme Kararında Satış Usulünün ve Satış Bedelinin Dağıtımının Gösterilmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemenin yalnızca taşınmazın satışına karar vermesi yeterli değildir. Satışın hangi yöntemle gerçekleştirileceğinin ve elde edilen satış bedelinin hissedarlara hangi oranlarda dağıtılacağının da hükümde açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 27.11.2019 tarihli 2019/3267 Esas, 2019/7915 Karar sayılı kararında, ortaklığın genel açık artırma yöntemiyle giderilmesine karar verilmesi gerekirken mahkeme hükmünde satış yönteminin açıkça gösterilmemesi doğru bulunmamıştır. Ayrıca satış bedeli üzerinden alınacak harcın paydaşlara hangi oranlarda yükleneceğinin belirtilmemesi de eksiklik olarak değerlendirilmiş ve hüküm düzeltilerek onanmıştır.
Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 21.01.2020 tarihli 2016/13263 Esas, 2020/661 Karar sayılı kararında ise satış bedelinin paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda tapu kaydındaki paylar oranında, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılması gerektiği belirtilmiştir. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetinin birlikte bulunduğu taşınmazlarda ise tapu kayıtları ve mirasçılık belgeleri birlikte dikkate alınmalıdır.
Dolayısıyla mahkeme kararında satış yönteminin ve satış bedelinin dağıtım şeklinin açıkça gösterilmesi, kararın infazında tereddüt yaşanmaması bakımından önem taşımaktadır.
4- Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Bütün Hissedarların Davaya Katılması
Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın bütün hissedarlarının davada taraf olarak yer alması zorunludur. Hissedarlardan birinin ölmesi halinde mirasçılık belgesi alınarak mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır.
Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 04.02.2021 tarihli 2020/3425 Esas, 2021/617 Karar sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davalarında bütün paydaşların davada yer almasının zorunlu olduğu, taraf teşkilinin kamu düzenine ilişkin bulunduğu ve mahkemece yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Somut olayda mirasçılardan birinin davada taraf olarak yer almaması nedeniyle eksik taraf teşkiliyle verilen karar bozulmuştur. Bu nedenle satış usulünün belirlenmesinden önce taşınmazın güncel tapu kayıtlarının, hissedarların mülkiyeti edinme şekillerinin ve mirasçılık belgelerinin incelenmesi gerekmektedir.
5- Yeni Düzenlemenin Devam Eden Davalara Uygulanması
7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin birinci fıkrasına göre, 31.07.2026 tarihinden önce artırma ilanı yapılmış satışlarda yeni düzenleme uygulanmayacak ve önceki hükümler geçerli olacaktır.
Dolayısıyla devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı belirlenirken davanın açıldığı tarihten veya mahkemenin satış kararını verdiği tarihten ziyade artırma ilanının yapıldığı tarih esas alınacaktır.
31.07.2026 tarihinden önce artırma ilanı yapılmış satışlarda eski hükümler uygulanacak, bu tarihte veya sonrasında ilan edilen satışlarda ise yeni düzenleme dikkate alınacaktır.
Sonuç ve Değerlendirme : Ortaklığın giderilmesi davalarında satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılabilmesi bakımından İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde iki ayrı düzenleme bulunmaktadır. İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması halinde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanacaktır. Buna karşılık, taşınmazda mirasçı olmayan kişilerin de hissedar bulunması veya taşınmazın miras dışında başka bir yolla edinilmiş olması halinde Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi kapsamında bütün hissedarların rızasıyla satışın yalnızca kendi aralarında yapılmasına karar verilebilecektir. Ancak hissedarlardan birinin dahi buna rıza göstermemesi halinde genel açık artırma usulü uygulanacak ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecektir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarında da bütün paydaşların rızası olmadan satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılmasına karar verilmesi hukuka aykırı kabul edilmektedir. Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davalarında uygulanacak satış usulünün belirlenebilmesi için taşınmazın hangi yolla edinildiğinin, bütün hissedarların kimlerden oluştuğunun, hissedarların satış yöntemine ilişkin iradelerinin ve artırma ilanının tarihinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.